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美商辦貸款逾期率跳升至8.12%，紐約大型物業違約令CMBS壓力升溫

2025/10/13　07:30

【財訊快報／陳孟朔】路透報導，美國辦公室這類商辦貸款9月逾期率顯著上行，從8月的7.70%躍升42個基點至8.12%，主要是受到紐約曼哈頓一棟重要商辦大樓(261 Fifth Avenue)到期違約，單筆1.8億美元貸款轉不良，放大8月的壓力。

以結構拆解，9月新近(逾期達60天以上)商用不動產貸款共約20.5億美元，其中，辦公室類商業不動產抵押貸款證券(Commercial Mortgage-Backed Securities， CMBS)占比逾半，達逾10億美元，顯示辦公室基本面仍處調整期。除紐約外，康乃迪克州哈特福市最高樓CityPlace I背後的7,900萬美元貸款也在月內違約，成為第二大個案。

市場人士表示，261 Fifth Avenue租戶陸續調整門市網路，空置與承租條款的再議價壓力上升，使再融資難度加劇，最終於貸款到期點爆雷。這種「租賃弱、到期高、估值降」的負向循環，正是辦公室資產此輪壓力的典型路徑。

放大到整體CMBS市場，9月美國整體(全類型)CMBS 60天以上逾期率續升10個基點至3.1%。在利率環境仍處高檔、資本化率上調與評價回落的背景下，辦公室資產對指數的拖累效應仍在。

對信評與再融資的含義是：其一，辦公室到期牆(maturity wall)在2025年至2026年仍高，存量貸款需更高自備金與更嚴保證條件；其二，資產出售折價與貸款展延(extend-and-pretend)並存，現金流穩健、租約期限長的標的將更受青睞；其三，非核心市場與老舊資產的兩極化會擴大，翻修(repositioning)與改為住宅的可行性與成本將左右回收率。

分析師表示，投資人短線需關注：逾期率是否於第4季見頂、AAA至BBB級的CMBS級距利差擴張幅度、以及大型業主的資產處置節奏。若10月與11月仍有中大型個案到期未解，指標利差恐維持在偏寬區間，對REITs與金融機構的風險偏好形成牽制。

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