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美CMBS告急！3月違約率攀升至7.55%，法人警告「投降式拋售」才剛開始

2026/4/10　09:09

【財訊快報／陳孟朔】美國商業地產面臨慘烈出清，3月商業不動產抵押貸款擔保證券(Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS)違約率升至7.55%創多年新高。辦公樓市場掀起「賤賣潮」，部分物業六年內折價高達90%，迫使大量辦公樓進行住宅或其他用途改造。房地產數據機構Trepp月報顯示，3月違約率較上月跳升41個基點，其中酒店物業領漲，單月飆升137個基點至7.31%，市場此前賴以維持的緩衝儲備正加速耗盡。

全美辦公樓市場正集體認虧出局，MSCI數據指出，2025年全美共有204棟陷入困境的辦公樓完成交易，較2024年的133棟大幅增加，今年前兩個月銷售額年比續增24.5%。芝加哥一棟48.5萬平方英尺的辦公樓近期以400萬美元售出，僅為十年前成交價的6%。專家表示，從疫情衝擊到徹底認虧歷時整整六年，多重壓力疊加令市場難以實質反彈。

極低的價格催生大量非傳統開發模式，包括轉型為城市農場或住宅改造。根據RentCafe數據，今年初全美已有逾9萬套公寓處於辦公改住宅的轉化過程中，同比增長28%，紐約、芝加哥與華盛頓特區均在跟進。信貸投資機構如Cross Ocean Partners正籌備大規模基金收購困境資產債權，其核心策略在於大幅折價收購並依靠現有租約現金流獲利。

儘管銀行與貸款機構累積撥備以消化損失，目前尚未形成系統性金融風險，但市場拐點尚未到來。若將已過期但仍付息的貸款納入統計，3月廣義違約率已升至9.07%，且約40%的新增逾期貸款此前處於正常狀態。市場警告，隨著貸款到期潮持續、撥備儲備枯竭以及AI可能引發的新一輪辦公需求萎縮，行業出清仍在進行中。

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