【財訊快報／陳孟朔】路透報導，日本大型房地產開發商正加碼押注印度，在當地承擔開發風險、由頭做起，不再只透過收購成熟資產切入市場。分析師指出，在印度經濟高速成長、優質辦公與商用物業租金節節走高、建築成本相對低廉的吸引下，日本不動產資金正從本土2%至4%的低報酬，轉向追逐印度6%至7%的收益水準，成為新一波跨國資本流向焦點。

其中，日本最大房產開發商三井不動產(Mitsui Fudosan)已於2020年首度進軍印度，與當地開發商RMZ Real Estate合作，在班加羅爾打造辦公園區。

市場人士透露，三井不動產目前正評估新一輪約300億至350億日圓(約1.9億至2.25億美元)以上的投資計畫，合作對象可能延續RMZ，亦不排除尋找其他當地夥伴。該公司管理層11月已赴孟買及新德里周邊勘點，顯示擴張布局意圖明確。RMZ管理層直言，日本開發商與本地夥伴建立起互信後，「水閘已經打開」，後續資金與專案有望加速湧入。

日本第三大開發商住友不動產(Sumitomo Realty & Development)則把孟買視為僅次於東京的「第二成長引擎」，目前已在當地五個專案承諾投資總額約65億美元，且今年再新增兩處開發基地。產業消息人士指出，住友不動產正積極物色即將啟用的納維孟買(Navi Mumbai)新機場周邊地塊，鎖定長線升值與租金成長潛力，準備展開新一輪大手筆投入。

與此同時，其他外資多半選擇「買現成」模式。美國投資公司黑石(Blackstone)目前是印度最大的商用物業房東，約500億美元在印資產中有一半與房地產相關，策略以收購既有辦公大樓與園區為主。考量印度長年存在的工期延宕、法規糾紛與土地取得繁瑣等結構性問題，多數外資傾向避開開發風險。然而，部分日資卻反其道而行，不但願意承擔開發風險，還強調「捲起袖子自己幹」，希望藉由早期切入與深度參與開發，換取更高報酬與更長久的客戶關係。

業內人士分析，印度近年推動一系列監管改革，對預售監管、工程時程與爭端解決機制做出調整，雖然土地審批與行政流程仍不算順暢，但整體營商環境較過去已有改善。

德勤印度合夥人太田誠司(Seiji Ota)指出，在日本本土，成熟不動產投資回報率多落在2%至4%區間，已難以滿足長線資金；反觀印度優質辦公樓、商場與酒店專案，若能控制好開發風險，實際可期待6%至7%甚至以上收益。隨著三井不動產與住友不動產領銜試水，愈來愈多日本開發商正評估在印度開發辦公、零售與酒店專案，有機會為印度房地產市場帶來新一輪「耐心資本」與長期規劃，也將進一步加深日印在實體經濟與城市發展層面的綁定。