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澳洲四大銀行削減房貸仲介依賴，全力拉升自營通路守護利差

2025/11/17　11:25

【財訊快報／陳孟朔】路透報導，澳洲房貸市場利差遭到低利率、成本走高與競爭加劇三重擠壓之際，四大銀行正加速降低對房貸仲介的依賴，轉而強攻自家通路，以期在1.6兆澳元規模的住房貸款市場中守住獲利空間。

資料顯示，目前約有近八成新承作房貸是經由仲介撮合，高於六年前約五成的占比，使澳洲成為全球對房貸仲介依賴度最高的市場之一。澳洲國民銀行(National Australia Bank，NAB)執行長艾文(Andrew Irvine)在法說會上直言，自營房貸業務的報酬率「比仲介通路高出約二至三成」，未來將持續提高自營通路的占比。

在金融環境偏寬鬆、但結構性成本上升的背景下，澳洲四大銀行的獲利已出現壓力。到2025會計年度為止，整體淨利息收益率僅微升2個基點至1.8%，雖優於前一年遭利率戰拖累而下滑6個基點，但整體現金盈餘仍較前一年下滑約4.5%，凸顯房貸利差保衛戰的重要性。

四大行中，以澳洲聯邦銀行(Commonwealth Bank of Australia，CBA)在自營房貸占比上最具優勢，最新年度僅約32%房貸由仲介承作，低於2023年度的約38%。NAB近年也逐步收縮對仲介的依賴，今年藉由仲介放款比重降至約59%，較兩年前的65%明顯回落。相較之下，西太平洋銀行(Westpac)與澳新銀行(ANZ)近兩年房貸業務反而更偏向仲介通路，西太仲介承作比重自52%攀升至逾67%，ANZ也自64%升至約67%，引發市場對其利差表現的關注，兩家銀行均表示將增聘前線理專與房貸經理人，彌補自營通路的流失。

分析人士指出，在住房貸款占澳洲大型銀行整體放款組合約六成五、零售銀行獲利占比約四成五的結構下，如何在維持客戶黏著度與控制通路成本之間取得平衡，將是後續競爭關鍵。隨著銀行推自營通路、降低支付給仲介的佣金，房貸仲介的議價能力與市場角色恐將面臨重估，而對終端借款人而言，未來利率與方案透明度與否，以及銀行是否以更具吸引力的產品留住客戶，將成為觀察這波結構調整成效的重要指標。

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