台語情歌王子，房地產專家顏炳立都會在新舊暦年之交，挑選出一首代表未來一年房市的歌。2025年他選的是「最後的火車站」，今年他選「碎心戀」，他說錢已經離開房地產，跑去追跑得比較快的股市。

這話說出房市一部份現象，其實房市與股市不同步已經很有一段時間了！今天杜奕瑾先生po出聯合新聞網的報導說股市8000點的時代，至少買得起房，杜先生把股價指數和房市走勢放在一起比，發現房價在2008到2016年那段漲最多。2015年股市跌很慘，房價仍在上漲。

後面這一段房價上漲，和台商資金回流有很大的關係！在2000到2019年的20年間，台灣銀行業每年新增存款約1.5兆台幣，2020年疫情延燒，那年新增存款4.2兆台幣，此後每年至少新增3.1兆以上，25年前10個月增加3.5兆，從2020年迄今，銀行存款增加22.4兆。

台灣到24年底的銀行存款餘額是62.5兆，到25年底可能到66兆上下，台灣的錢多比1980年代的台灣錢淹腳目更厲害，但股市吸收更大的資金。進入26年，5日股市交易量8007億元，6日7632億元，7日8766億元，把OTC加進來已突破一兆元。

但25年房市是冷颼颼的一年，這些年只有局部的點能創新高。兩週前，我和顏炳立一起吃飯，我告訴他，台灣前四檔被動型ETF規模2.5兆台幣左右，已經超過房市一年成交量，房地產已經不是大產業。

接下來房市還要面對很多考驗，例如，房地產實價登錄，你買賣房地產的一擧一動，媒體都會揭露，像陳泰銘，蔣東買幾戶文華苑，大家都知道。于美人每次賣房子都會見報，這會令高資產的人卻步。

其次是台灣少子化問題嚴重，一年新增人口將跌破10萬大關，台灣房地產供給遠大過需求，更何況房屋自有比率超過87%，剩下只有換屋需求。上週去中壢吃江家羊肉，順路把青埔考察一遍，發現新增大樓可能上千棟，有開燈的並不多！

聯合新聞網又拿買不起房出來炒作，其實這個現象存在幾十年了！進入AI時代，將來尊貴的資產首重變現性，股票跟誰買？賣給誰？大家都不知道！房地產交易大家都知道！不易變現的資產會逐漸邊緣化！