- 老牌家電廠 喜迎第二春 本業趨近飽和 加速資產活化
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土地資產究竟是包袱，抑或是資源，重點應該在於如何運用，萬年資產股縱然坐擁金山銀山，就算股價淨值比極低，如果沒有找到正確營運方向，坐吃山空恐怕也只是時間早晚問題，而要如何擺脫好吃懶做的「田僑仔」，搖身轉變成為實業家，盤點手中資源並鑽研如何有效率的運用，是營運突破的第一步。
憶聲轉變看得見
資產題材總是存在，不過現在跟過去已經在本質上出現明顯改變，如果只是帳面上的擁有，則一點都無法吸引投資人的目光，從去年的南港(2101)到今年的士紙(1903)，可以很清楚地看到，必須進入處分、活化、都更階段，讓土地資產真正有機會轉換為獲利，股價才會跟著活起來，這也是政府政策方向。
台灣錢淹腳目的時代，家電廠獲利就如同喝水一般，不過隨著科技演進，若轉型不力，營運可能陷入困頓，數年沒有股利政策不說，經營權更可能面臨挑戰，不過，若經營者眼光獨到，具經營能力且不僵化，所擁有資產將成營運重要助力，台灣老牌家電廠擁有眾多土地資產，活化、處分是必經之路。
活著的才是資產，死掉就只是遺產，土地資產也是同樣道理。從今年五家老牌家電廠股價表現來看，以低價的憶聲(3024)漲幅最大，不僅壯士斷腕解散了家電實體資訊通路商倍適得(BEST)，並成立子公司亞憶開發，斥資三○億元預計將中壢交流道旁、占地四千坪的總部，打造成工業四．○產業園區。
憶聲的轉變，還可從股東會後提出四點策略與經營方針看出，包含講營利、調結構、活化資產以及股價合理化。除了中壢廠預計總建築面積可達二．八萬坪，總資產價值約七○億元之外，於台北市民權東路擁有一五二坪土地，與基隆路六六二坪土地與建物，又財務面體質健全，股價淨值比也仍相對不高。
聲寶總部價值超過百億元
台商加速回流，帶動工業區土地資產價格提升，尤其全國擁有最多工業區的桃園，具群聚效應，並擁有交通便利優勢，距離內湖科技園區、新竹工業園區都並不遠，然也漸趨飽和，不過，行政院已原則同意劃出包括龜山區工四工業區等共計五○七公頃，將解除建築物高度限制、增加容積，降低土地開發成本。
龜山區工四工業區鄰近華亞科學園區，原本受限於山坡地開發超過五○○平方公尺需提送水保計畫，且還要繳交六％以上回饋金，加上建築物高度受到限制，影響投資意願，不過，行政院已預定將於年底前，審定各縣市山坡地範圍檢討變更計畫，對坡度五％以下之山坡地進行解編，可望回歸一般土地管制。
近日，凌華(6166)以三○．八億元向致茂(2360)購買華亞園區建物面積一．八三萬坪的廠辦，包含土地四九三四坪與兩棟建物，華亞園區即為工五，聲寶(1604)是工四工業區大地主，包含將近五萬坪的總部與倉庫，聲寶所在地與致茂售予凌華兩地相距不到三公里、車程低於十分鐘。
已開發與即將開發在價格上，存在一段落差，聲寶公告將龜山頂湖段土地及廠房售予根億建設，土地面積六二五八坪、建物面積七六九四坪，總交易金額為十八億元，扣除成本後，處分利益為十二．六六億元，以目前股本三八．七二億元計算，貢獻每股獲利約三．二七元，將帶動今年獲利出現大幅度成長。
聲寶土城廠土地四○○○坪，已完成地目變更，扣除與新北市政府合作捐地後，餘下尚有二七○○坪，規劃將興建三棟住宅大樓，總樓地板面積一．五萬坪，主要特色為橘色(熟齡)園區，其中一棟十七層樓採只租不賣為銀髮住宅，另兩棟為二一層樓將出售，預計下半年可望發包、動土，最快明年完工。
高潮戲碼在於高達占地十二公頃、約四萬坪的聲寶總部，就算不進行開發而僅為處分，每坪若以同倉庫土地價格估算，市值高達將近一一五億元。然若未來能夠順利完成解編，除亞洲矽谷計畫外，還將配合政府推動智慧機械、綠能科技、生醫產業、國防產業、新農業、物聯網及循環經濟等五加二創新產業。
為了因應土城廠、龜山總部的資產開發，位於台南科技工業區、面積達七九○○坪的台南廠，今年完工並正式啟用，第一階段包含空調、電視、洗衣機、空氣清淨機、除濕機等生產線由龜山廠先行移入，並為代工顯示器等的據點。上半年營收較去年同期微幅成長四．四％，預期本業仍可維持原本獲利基調。
聲寶近年做了不少轉變，除了跨足餐飲、轉投資物流外，接連出售台中倉庫與龜山倉庫，並連兩年配發現金股息超過一元，而接下來土城廠與龜山聲寶總部資產活化，還將延續下去，目前市值仍是低於一百億元，遠低於所擁有的土地資產價值，股價淨值比也不過是一．四倍上下，評價或仍有向上提升空間。
三洋電泰山廠邁向開發
三洋電(1614)最受矚目的泰山廠，土地面積二．三萬坪，位處中和新蘆線丹鳳站、機捷Ａ６泰山貴和站之間，新北市政府去年公布都更三箭，包含一、捷運帶動城市發展；二、主幹道沿線都更，讓城市風貌改變；三、以防災角度，優先協助危老建築，行動治理解決問題，而泰山廠適用都更一箭與二箭。
三洋電於法說會透露預計八月確認土地開發容積率比例，送董事會討論後，再向新北市政府補件申請工業區地目變更為特定專用區。縱然最關鍵的容積率將可由原來的三○○％，提高至近六○○％，不過若容積率要達到最高，捐地要從四○％提高至近五○％，還須依公益性設施獎勵，興建建物及價金回饋。
三洋電除泰山廠外，還有位於台北市松江路三五四坪的總公司，三峽廠一．一七萬坪、樹林廠逾七八○○坪、新莊鑄造廠二五○○坪、霧峰廠二千坪與台中市土地一三○○坪等，年租金收入約一．二∼二億元。此外，東元(1504)與大同(2371)未來可能都仍有經營權之爭，東元營運穩定，相對值得留意。
