台灣房地產市場在資金簇擁下,價格不斷向上攀高,也迫使央行連續出手干預,然而若是供需依舊失衡,政策能否有效降溫還有變數。
台灣人很有錢,國際機構統計台灣是全球第十四富裕國、人均淨資產排名世界第五,又如股市創歷史新高與之前的ETF之亂,加上台積電
(2330)設廠的外溢效應,及新青安政策的助攻,引領房地產市場價格摧枯拉朽不斷衝高,然而為了避免不動產市場過熱,央行也陸續祭出金融緊縮措施,但是市場資金實在太多,市場熱度退潮仍有難度。
中南部房地產價格飆漲
永慶房產集團根據實價登錄統計,二三年第一季至今年第一季全台預售屋平均總價變化,從一四六五萬元一路上升至一六三九萬元、漲幅十一.九%,其中新北市從一七四一萬元漲至二○七八萬元、十九.三%高居全台之冠,排名第二的高雄市十三.三%、台中市十二%,台北市突破四○○○萬元、十一.八%。
再把時間拉長一點,從近五年單價角度來看,台中市北屯區漲幅達一一七.六%,西屯區一○九.六%,超過一倍的幅度令人嘆為觀止,而後是台南市安南區的八五.九%,桃園市在前十名中佔了四個名額,分別是桃園區的七七.一%、龜山區七三.七%、大園區七二.七%與中壢區五三.九%,高雄市三民區七五.七%,新北市淡水區六○.三%與三重區五七.八%。
同樣是近五年,中古屋價格漲幅也不遑多讓,第一名為高雄市楠梓區漲幅達九六.一%,而後分別是新竹縣竹北市九一.四%、台中市太平區九一%,前三名都超過九成,漲幅超過八成的還有台南市永康區、新竹市八四.二%與高雄市三民區八三.三%,基本上都是與科學園區有高度關聯性,北部僅桃園市楊梅區與龜山區、新北市三峽區擠進前十名。
央行才剛於第二季祭出第六波信用管制,至今不過兩個月,仍要等待時間發酵,銀行也有自發性限貸令,然而近日傳出央行將祭出「不動產減降令」,要求銀行必須全面性減降不動產放款總量,包含購屋與建融,試圖從資金供給面著手降溫房市,且根據媒體報導,若無法達到降溫效果,不排除還可能再祭出第七波房市管制措施。
央行擬祭出不動產減降令
央行九月的理監事會議,傳出可能將新的選擇性信用管制措施,不再侷限於六都,而是擴大至全國,將二房成數降至六成,另一個可能則是祭出不動產放款比重總量管制。根據統計數據顯示,國銀在六月底房貸餘額為十兆五四○五億元,創下歷史新高,且單月增加一○六九億元,為連續兩個月增加超過一千億元,年增率為十.二一%、為三年新高,截至六月底,銀行不動產貸款占總放款比率處於高檔的三七.四三%。
央行大動作降溫房市,業界一般預期對於需要貸款的族群,勢必將會影響購屋意願,不過中大型建商仍可能以其他方式協助消費者,至於小型建商恐就會產生較為明顯的傷害,另外,手中現金充足的人,基本上也不會有太大影響,而預售屋未來二、三年後才會交屋,雖然沒有立即性的貸款問題,屆時的經濟與政策,才會帶來新的影響性,不過若當前價格下滑,仍有可能打擊到當前推出的預售屋價格。
台中市有中部科學園區,加上重大建設、捷運與商場等陸續進駐,就業與生活機能明顯提升,重劃區包含七期、十四期、捷運機廠特區與水湳經貿園區都相當搶手。高雄預售屋價格在主要城市中屬相對低檔,然而楠梓、橋頭皆設有科學園區,尤其台積電已與市府完成簽約進駐,吸引投資與置產資金如雪片般飛來。
投資的基本概念是相通的,有基本面加持則上漲有理,就算短線遭遇利空,也只是等待消化後的下次上漲,不過若單純依靠資金炒作,就有較大機率出現相對明顯的修正。營建指數於八月初創下歷史新高,碰到一二○均線後反彈,回到季線之上的高檔區,近日股價領先創高如名軒
(1442)、寶徠
(1805)、京城
(2524)、櫻花建
(2539)、皇昌
(2543)、皇翔
(2545)、欣巴巴
(9906)等。
京城、欣巴巴獲利可期
京城前七月營收年增率達一七四.六%,上半年EPS一.四九元,主要來自美術皇居、京城大苑、馥之森、京城京城等案的成屋持續銷售去化,而下半年總銷將近七○億元的新世界可望大量交屋,已完售六成、預估年底前達七成,主要成屋共有約一三四億元可持續銷售認列,加上日前公告出售苓雅區成功段土地予潤隆
(1808),預估也將在下半年完成交割,處分利益七.七二億元、每股貢獻度逾二元。
欣巴巴雖然上半年無個案完工入帳,導致EPS為負值,不過七月EPS就高達二.九八元,在股東會上表示看好南台灣房市剛性需求,銷售聚焦台南與屏東四大建案。於桃園龜山的欣時代案,總銷逾二八億元、已售逾九成,入帳高峰落於下半年,第四季還有總銷逾十二億元、已全數完銷的台南欣府城,明年則有台南進士樓與屏東幸福欣印象兩案,總銷約四○億元可完工。
寶徠雖然去年無新案可交屋入帳,累積連續八年虧損,不過今年包含璞園建築團隊董事長李忠恕,以及鎢鋼大王廖萬隆雙雙進入董事會,上半年已順利轉虧為盈、EPS○.六二元。今年台北市信義區松雍完工交屋,預期可分回總銷逾六億元,明年則有台北市松山區建案璞園樸園完工交屋,最受矚目的則是與春保鎢鋼集團、璞園建築團隊共同合作投資開發之林口「華亞高科技園區案」,目前已送件申請建照,可望於第四季取得建照後推出,市場預估此案總銷金額上看二五○億元,轉機性值得期待。