• 鎖定入帳高峰的資產營建股  房市火熱 政策陸續出爐  
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2311期      出刊區間:113/08/02~113/08/08

國內經濟穩定復甦,台積電設廠效應外溢,搭配台股創高的財富效果與預期心理,政策則有新青安優惠貸款激勵,帶動房地產價格走升。
加權指數創下二四四一

六.六七點的歷史新高,房地產市場也同樣火熱,根據內政部實價網揭露資訊,今年前四月預售屋揭露總額已達到七九○○億元,且自二三年十月至今年四月,除農曆年期間,單月揭露件數均超過一萬件,其中四月創下新高的一.三八萬件,也是二一年七月實價登錄二.○以來首度連續兩個月突破一.三萬件。



上半年房市價量齊揚



預售屋熱銷,中古屋市場也同樣蓬勃發展,根據永慶房產集團統計實價登錄資訊顯示,今年一∼五月已有五個行政區交易量突破千戶,居冠與次之都落在桃園市,為桃園區與中壢區,近年積極開發重大建設,搭配TPASS月票降低通勤成本,最重要的是價格相對雙北與新北更為親民。第三是新北市淡水區,台中市西屯區與北屯區分居四、五名,新竹市與新北市的中和區交易戶數也都逼近千戶大關。

若以人口密集的六都來看,上半年合計十三.六五萬棟,較去年同期增加二七.六%,也是二○一四年以來最高紀錄,六都較去年同期都成長超過兩成,其中台南市年增四○.五%、高雄市年增三八.二%居前兩名。而根據財政部統計資料庫數據,上半年全台個人房地合一稅達二九三.一億元、年增八八%,稅收最高的是台中市,年增幅最大的則是大黑馬嘉義縣。

房市的蓬勃發展,也加速帶動房貸餘額增加,至今年五月已達十.四兆元,較去年同期增加逾九三○○億元。近年政府政策基本打炒不打房,二○年十二月通過健全房地產市場方案,二一年七月實施房地合一稅二.○,二三年二月修正公布平均地權條例,同年七月再通過房屋稅差別稅率二.○方案,今年初修訂與新增房屋

稅條例,也已於七月起正式實施。

政策主要有五大措施,一是強力稽查預售屋交易,遏阻業者以虛假交易哄抬房價;二完成平均地權修法;三抑制短期炒作與杜絕規避賦稅,分為短期交易課重稅、針對個人及公司避稅、針對分割房屋規避稅負,與鼓勵房屋釋出減少空至四項;四防止房市資金氾濫,為防止過多資金流向房市,央行六度調整選擇性信用管制,另也控管金融機構授信風險;五減輕居住負擔,成立國家住都中心,與地方共同興建社會住宅,並推動新青安貸款,核定近四九萬件、核撥逾一四六億元。



大老闆多數持續看好



展望下半年房市,央行祭出第六波新用管制,新青安改為一生一次,囤房稅二.○也正式上路後,信義房屋(9940)預期全年將價量緩增,台灣房屋預期下半年將較上半年保守,政策引領投資降溫、自住增溫結構,仍維持理性穩定的綠燈,戴德梁行總經理顏炳立則表示,預售屋市場將熱到年底,價格穩漲難跌。

而營建業大老闆多數認為下半年持續看好,愛山林(2540)董事長祝文宇預估,榮景還沒有到頂,長虹(5534)董事長李文造表示,價量齊揚至少維持到年底,達麗(6177)董事長謝志長認為,擁交通軌道與產業發展地區,才具有大加價空間,華固(2548)董事長鍾榮昌預估今明年都會好,但也提醒好到最好就會變壞,國建(2501)董事長張清櫆則認為,下半年將維持溫和成長。

勤美(1532)上半年營收突破百億達一一六.一五億元,較去年同期成長五三.九%,創下歷史同期新高,建設住宅業務受惠台中勤美之森上半年交屋一一一戶,台北璞真榮華交屋十七戶,在三大事業中業績一柱擎天,半年就挹注營收六三.一八億元,超越去年全年的五九.七七億元,下半年勤美之森還有十九戶要交屋,勤美之森二期將推出。



勤美、達麗認列大進補



旗下璞真建設後續推案,還有已開工的璞真合和、璞真文學、文林北路、璞真之道、勤美璞真城仰、璞真上善與璞真宇見,即將推案則有慶城一號、南港R13-2等多個建案,未來數年可望陸續貢獻業績。生活創新業務方面,與IHG合作的勤美洲際酒店、與由日本建築大師隈研吾設計的勤美術館,下半年都將陸續開幕。

憶聲(3024)本業雖然平平,不過至少過去六年都有獲利且年配息,焦點放在一九年啟動中壢總部打造憶聲智匯科技園區,其中B區基地面積二○八八坪,目前已完工且展開銷售,根據實價登錄統計,預售超過四○筆、銷售金額逾十一億元,市場傳出六月底已取得使用執照,預期第三季將挹注營收,而A區基地面積一九四九坪,預期將於二五至二六年交屋。

達麗(6177)今年計有兩筆建案可完工入帳,分別是總銷四○億元、開始交屋位於台北市士林的陽明大苑,以及台南東區總銷七五億元的達麗松丹,上半年營收已較去年同期成長一二二.七%,且由於房市需求相當暢旺,於六月分調高下半年四個建案的總銷金額約十%,總銷金額將達到二三三億元。公司短中期目標是將每個新開發案淨利率提升至二○%,長期目標則是擠身全台前十大房地產開發商。

宏盛(2534)今年包含分回總銷約三○億元的汐止智1合建案,與新店央北總銷三七.五億元的心中央都將完工,手中還有蒙德里安、海洋都心二期、宏盛水悅與海上皇宮四件成屋案,合計約二六.一五億元,明年則有分回總銷七○.六六億元的石牌合建案,與分回總銷約四億元的淬白,規劃中的還有總銷一○三億元的南港玉成段、六五億元的淡水新五案與蒲陽富都心。

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