• 大都更時代來臨  賣素地就能貢獻EPS逾70元的績優銅板股
  •   
      
作者:江文勝     文章出處:先探雜誌   2299期      出刊區間:113/05/10~113/05/16


四○三強震後,除了花蓮之外,北部也陸續傳出建築物災情,讓「都更議題」引發市場高度關心,對此,台北市長蔣萬安指出,北市超過三十年以上房子的比例超過七成,並喊出「大都更時代」。台北市今年首季建照逆勢年增三九%,而行政院長陳建仁也表示,中央未來會繼續和中央與地方,以及民間一起努力,把危老都更的工作做得更好。中央、地方攜手,「大都更時代」正式來臨!



大都更時代來臨



近幾年來雙北大型指標性都更案加速展開,如在台北市有焦芙蓉大樓、台塑大樓二大指標重建案;在新北有橫跨新莊、泰山兩區,規模相當於二.六個台北信義計畫區的塭仔圳重劃區等都已陸續啟動。同時位於台北東區門戶計畫樞紐地段、歷年來台電公司規模最大的開發案「台電南港都更案」,將於六月啟動招商。

而為了增添都更誘因,針對實施容積管制前已掛件申請建照的合法建物,內政部將放寬容積認定,同意在推動都更重建時,可擇優選擇以原容積來計算。

雖然年初遇到總統大選、央行升息、國際政經局勢變化等因素,房市前景不明,不過因選後市況穩定,今年市場百花齊放。住商機構彙整內政部最新資料,全台二四年第一季住宅類建照核發數量達二萬四三三八戶,年減三○.七%,為一八年以來最低,不過台北市在都更議題發酵下,反而建照數量大增近四成。

值得一提的是,一九年八月十五日「境外資金匯回專法」上路,提供為期兩年的租稅優惠。財政部先前表示,專法共引導資金實際匯回三三五一億元。根據統計,專法共引導三三○○餘億元回台,其中已有超過一七○○億元落實投資,多是投資廠房、設備,等於已有半數以上投入實質投資。

台商資金回流,當初透過專法匯回資金限制五年不得投入不動產禁令,將於今年八月解禁,屆時若流向房市等不動產,對營建股及資產股又將是一股往上推升動力。

近期市場資金強勢湧入營建族群,旗下有土地已排入都更時程的上市櫃資產股,身價水漲船高。從歷史經驗來看,在資金狂潮下,當營建股大漲一段之後,緊接著就由資產股接棒而起,長期本業獲利及配息佳的資產股是接下來可以特別留意的標的,如家電股的三洋電(1614)



三洋電泰山廠是金銀地



進入大都更時代,新北市長侯友宜上任後努力「都更三箭」,推動多元都更,逐漸看到成效,新泰塭仔圳重劃,侯市長曾說過,塭仔圳是大台北的中心,也是新北國際門戶,從機場捷運線進入新北市,看到一大片的鐵皮工廠,將影響國際觀光客對新北市的印象亟需改變;另塭仔圳違章工廠稠密,多次發生火災等公安事件,也應有妥善處理機制。

整個溫仔圳從蓄洪區,轉為農業區,一九九八年變更後,區內設有住宅、商業及產專區,但因大計畫總面積高達四六八公頃(一四○多萬坪),且牽涉利益廣,歷任政府協調無效,至今延宕二十餘年。侯友宜的動作非常快,新北市城鄉局二○年八月四日公告新泰塭仔圳市地重劃都市計畫案後,宣告塭仔圳重劃案正式啟動。

與塭仔圳緊鄰相接的就是三洋電泰山廠,塭仔圳的重劃案也讓三洋電泰山廠正在進行的地目變更案受到矚目。一九年股東會時,小股東針對泰山廠工業用土地素地以每坪不低於六五萬元出售的提案雖然沒有過關,但三洋電對泰山廠土地的活化開發轉趨積極。

從三洋電法說會上資產開發進度表顯示,土地面積二.三萬坪的泰山廠後面緊接的揭露總樓地板面積十一.三五萬坪,顯示三洋電積極加速土地開發腳步。

三洋電目前泰山廠約二.三萬坪基地正在辦理都市計畫的工業地變更,預期若能順利變更扣除捐地後,未來將可取回約一.三四萬坪,部分留下自用、部分則將興建住商大樓,總可用樓面積約達七萬坪,而待泰山廠土地變更完成之後,三洋電的北部生產基地將會遷往三峽區的既有廠房。

儘管目前土地變更進度仍得視主管機關流程而定,但三洋電泰山廠目前乙種工業用土地價格,這幾年持續飛奔而上。根據戴德梁行二二年獨家代理標售新北市新莊區中正路一六九三.九三坪乙種工業用土地,該土地坐落在捷運輔大站及丹鳳站中間,步行時間皆約七∼八分鐘,步行至機場捷運貴和站約十二分鐘,離三洋電泰山廠不遠,最後以十四.四億元成交,換算每坪土地價格高達八五萬元。

三洋電泰山廠土地早在一九五三年就已取得,一九八二年進行重估,目前帳面價值三.七四億元,換算平均每坪成本僅約一.六三萬元,若以目前土地每坪市價約八五萬元計算,市值高達一九五.五億元,光是將這塊素地直接處分,處分利益就高達一九一.七六億元,三洋電股本二六.九一億元,對EPS貢獻度高達七一.二六元,超過七成股本以上。

試想二.三萬坪的乙種工業用素地都能貢獻EPS超過七○元,那麼若變更成住商用地,那麼對三洋電的獲利挹注想必更為龐大,更何況三洋電全省還有許多早期取得成本低廉的龐大土地。

至於本業業績上,這幾年政府推出家電汰舊換新的鼓勵政策,加上貨物稅減免等措施提振節能家電的汰換潮,三洋電本業家電獲利及配息長期穩定。

負債比僅約十八.九二%,每股淨值高達二一.四九元,財務結構健全,一旦資金從營建轉往資產股,已經開始進行土地活化且本業獲利及配息穩定的三洋電可望成為市場焦點。

三洋電大股東原為日本三洋電機株式會社,一三年一月日本三洋電機宣布將持有四六.五七%的台灣三洋電機股份,轉讓給台灣三洋電機董事長家族團隊及能率集團,持股各占一半。目前能率集團可控制有二○%以上的台灣三洋股權,泛李家可控制股權則超過三○%,合計兩大家族集團股東可控制股權超過五成以上。

能率集團支持現有台灣三洋電原李家團隊繼續經營,除了提供旗下生產企業多年的製造管理經驗,協助台灣三洋電提高生產效能及發展產品策略之外,更憑藉能率集團在資產活化方面經驗,積極提供台灣三洋電資源與協助,有利加速資產開發。

(本專欄中所提及上市、上櫃、興櫃等相關個股僅供資料及心得分享,並不具個、股推薦與投資建議,相關投資建議請參閱pressplay每天於盤前或盤後之個股或大盤分析)

  財金影音

更多



270*90
270*90
270*90
270*90
270*90

270*90
270*90