• 美房市進入深水區 問題才開始  房價漲幅已高、房貸利率創高 買家觀望
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作者:魏聖峰     文章出處:先探雜誌   2199期      出刊區間:2022/06/10~2022/06/16

聯準會想要讓美國經濟達到軟著陸目標,緊縮貨幣過程中造成股、房市下跌,民眾感受到財富緊縮,進而減少消費支出,這也是盡早讓通膨降溫的必要手段。




聯準會升息效應引導市場利率上揚,美國房貸利率上揚,造成近期美國房市銷售量下滑。新屋銷售和中古屋銷售皆降,S&P住宅營建類股指數今年來股價跌幅超過二八%,類股表現的慘重不輸科技股。

後疫情時期美國經濟在消費支出強勁成長以及美國勞工就業市場表現越來越好情況下,美國房市一度在去年七月創下歷史新高,當月的S&P/Case-Shiller比前一個月上漲二○.○二%。當時美國二○大城市中,房價漲幅以亞利桑那州的鳳凰城房價漲幅三二.四%最高,西雅圖上漲二五.五%次之,達拉斯也上漲二三.七%。美國房價去年十月比前一個月的漲幅為十八.四%,低於去年七月漲幅。不過,今年三月的美國房價指數年增率再創二一.一七%歷史新高,房價仍居高不下。



衝擊房市的三個因素



從去年十月到現在,美國房市經歷西德州原油創下十三年新高,俄烏戰爭爆發,聯準會的升息和縮表政策,以及美國汽油平均價格達到每加侖四.六七美元的歷史新高,還有今年以來美股下跌等事件衝擊,造成房市開始下跌。五月下旬,美國政府公布的四月新屋銷售比前一個月下跌十六.六%,也比去年同期下滑二六.九%,當月新屋銷售年增率僅五九.一萬戶,低於市場預期的七五萬戶水準,創下後疫情時期(二○二○年四月以後)新屋銷售單月最大跌幅。新屋下跌的理由就是房價太高,想要買房的人買不下去所致。四月美國房價平均達四五.○六萬美元,比去年同期幾乎要漲兩成。

不僅新屋銷售量下滑,連中古屋的銷售量也下降。根據美國全國地產經紀商協會(NAR)公布的數據,四月中古屋銷售比前一個月下降二.四%,折合年增率為五六一萬戶,比市場預期的五六四萬戶低。四月中古屋銷售量創下二○二○年六月以來最低,且是連續第三個月下滑。美國中古屋銷售量下滑的趨勢,與新屋銷售量的趨勢一致。NAR點出造成中古屋銷售下滑的因素有三:房價上漲、庫存有限以及房貸成本急遽上升,都對有買房意願的人造成壓力。NAR首席經濟學家Lawrence Yun認為,房價上漲和房貸抵押貸款利率近期大幅上揚等因素,導致買房活動減少。隨著聯準會維持升息步調,可能引發市場殖利率上揚並影響房貸利率持續走高,未來幾個月中古屋銷售似乎會有更多的下跌空間。中古屋市場經過先前兩年的顯著上漲後,房市可能會逐漸回到疫情前的銷售狀態。



中古屋簽約量連六月下跌



另一個衡量中古屋銷售狀況的簽約量指數在四月持續下跌,比前一個月下滑三.九%,成為九九.三,連續第六個月下滑,是二○一八年以來最長的連續下跌趨勢,該數據也比市場預期的下跌二.一%為多。中古屋簽約量年增率下滑十一.五%,都比三月份下跌的十.四%的幅度還大,顯示買家縮手觀望。聯準會五月初升息兩碼後,接下來六月和七月的FOMC會議都將各升息兩碼,表示緊縮的貨幣政策會降低房地產市場的熱度。Lawrence指出,從中古屋簽約量說明一件事,就是中古屋成交量更能反映更高房貸抵押利率對房市買氣的即時影響。

這波美國三○年期房貸利率在五月十二日當周上揚到五.三六%,創下二○○九年七月以來的新高,近期房貸利率雖然下跌,但也只是回到五.○九%而已,依然處於高峰區。接下來要擔心的是,隨著聯準會穩定調高利率,到年底時的指標利率將會來到二.七五∼三%間,會不會再拉升房貸利率進一步走高,對房地產市場有極為關鍵性的發展。在聯準會前一波升息過程(二○一五年十二月到二○一九年上半年)中,三○年期美國房貸利率從三.九七%上揚到四.九四%,且當時房貸利率的高點比聯邦資金利率高點還要提早。現在聯準會才剛升息兩次,但三○年期房貸利率不但超過前波高點,甚至一度創下十二年半新高。由於聯準會還有很大幅度的升息空間,近期創下的五.三六%房貸利率新高會不會是這波最高點不無疑問。如果房貸利率不是最高點,那要提防美國房市未來還有可能會進一步下滑。



達拉斯聯邦儲備銀行示警



讓房市景氣降溫,其實也是聯準會調控通膨壓力、讓經濟軟著陸的手段之一。美國民眾的財富大多放在房市和股市,今年以來美股在科技股領跌下表現不佳,S&P 500指數今年來跌幅超過十三%,Nasdaq指數今年來跌幅更超過二三%,已經讓美國民眾財富減損不少。美國房市不論在新屋銷售和成屋銷售量也都開始下跌,對房市來說現在可能僅是第一波的跌勢,在聯準會穩定升息前提下,短期內房市仍有持續降溫的可能性,又讓民眾的財富效應再減損。股、房市均下跌,的確讓民眾財富效應消失大半。

達拉斯聯邦儲備銀行根據截至第一季為止的美國房市數據做研究後提出警告,美國房市已經出現類似二○○○年代那波房市泡沫的初期現象。當時房市在二○○七年崩盤,並在隔年出現金融海嘯。在這份房市研究報告中,點出房貸利率已經高於二○一八年當時最高房貸利率水準,以及根據Realtor.com的單一房價平均上漲到四○.五萬美元的歷史新高。Realtor.com顯示,過去兩年以來,美國房價平均的漲幅將近二七%;這些都是美國房市出現泡沫化的初期徵兆。

報告指出,房屋買方的房貸成本在過去一年中的漲幅也跳升二六%。即便如此,這份報告的結論認為,最近房市出現景氣榮景後的修正,只要計畫買房的民眾不要擔心有買不到房的憂慮感,房市不要過度刺激投機客的炒作,這波房市的修正並不意味著會步入二○○七∼○九年崩盤的歷史經驗。

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