• 台肥 包租公荷包滿滿 
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2129期      出刊區間:2021/02/05~2021/02/08


台肥(1722)是台灣上市櫃公司的大地主之一,本業肥料及化工營運穩健,是國內最大的肥料廠,每年供應國內市場超過七○萬公噸,即擁有約七成市占率,台中廠擁有兩座可分別卸載液體及固體原料的深水碼頭,為肥料和化工事業基地,苗栗廠持續發展電子級化學品事業,投入各項電子級產線興建計畫。

然而,本業幾乎都不是台肥的重點,市場焦點集中在雄厚的土地資產題材,於全台擁有土地約達一七○公頃(約五二萬坪),其中的三萬餘坪位於台北市南港,其餘土地位於基隆、新竹、高雄、花蓮等。由於腹地相當完整且開發價值龐大,台肥逐步進行各項土地活化政策,不動產開發已經成為營運 成長重要動能。



南港土地價值高



台北市政府全力推動東區門戶計畫,南港目前已成三鐵共構的交通要塞,南港(2101)世界明珠案銷售火紅,辦公室售價每坪站穩百萬元,住宅更達一五○萬元。其實早在二○○八年,台肥南港廠規劃開發的南港經貿園區,甲子園集合住宅、R4-1(天)與R5(日升月恆)等建案,均為台肥跨入不動產開發事業的代表作。

台肥於南港仍擁面積龐大且完整的商業用地,總面積約三○九九二坪,帳面成本約一二七億元。緊鄰經貿北站的C4開發案,土地面積二○九一坪,規劃為樓地板面積一.七萬坪的商辦大樓,預計二○二五年完工。C6、C7、C8、C9等設定地上權予中國信託興建企業總部,C3亦設定予台灣人壽進行商業開發。

而C2開發案於二○一五年動工,投資金額超過百億元,土地鄰近於南港軟體園區及南港展覽館,面積約七○五一坪,規劃為二棟國際觀光旅館以及一棟A級商辦大樓,其中商辦總樓地板面積約二萬坪,預定在二○二一年八月完工,二棟國際觀光旅館分別為地上二六樓及十七樓,其中一棟已被漢來飯店承租。



新竹土地潛力足



除了極具商業利益的南港土地之外,新竹的土地也相當可觀。台肥於新竹市公道五路舊廠土地,鄰近新竹科學園區、新竹火車站、高鐵站以及Costco商圈,面積達四.八萬坪,具交通便捷優勢。其中,第一階段重劃D7土地已完工第一棟商辦TFC ONE(D7-A),主要租客為外商科技業,出租率達九成五。

而D7-B規劃興建樓地板面積二萬坪的商辦,預計二○二六年完工。去年七月國發會通過竹科X創新產業園區計畫,包含台肥公道五路土地、中油土地及新竹市藝文特區用地。為因應竹科X計畫開發,台肥新竹D6約三.八公頃(逾一.一萬坪)土地,規劃以專案方式讓售予竹科管理局,作為興建軟體大樓。

若依市價計算,D6土地每坪約為四五萬元,將可貢獻EPS三.五∼四元,而出售D6土地收入,則可作為後續開發資金來源。台肥董事長黃耀興表示,目前不動產地上權收益與商辦租金收入約為七億元,而至二○二六年前預期還將有南港C2、C4,新竹市D7-B等共六棟商辦大樓完工,預估長期來自不動產穩定年收益將上看十五億元,與化工、肥料本業獲利相當。


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