• 士紙活化資產一棒接一棒 
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2122期      出刊區間:2020/12/18~2020/12/24


暌違十年,中央銀行再度下重手打炒房。日前央行無預警祭出房市選擇性信用管制,由於當前銀行不動產占總放款比重為三五.九%,接近歷史高點的三七.九%,總裁楊金龍認為,銀行不該過度集中於不動產授信,將原本針對高價住宅的規定,擴大改為對辦理不動產抵押貸款業務規定,並祭出四大項目。



央行打房打到誰?



第一、公司法人第一戶房貸限貸六成、第二戶以上限貸五成,均無寬限期;第二、自然人第三戶以上限貸六成,無寬限期,高價住宅貸款維持目前六成、無寬限期規定;第三、購地貸款部分,限貸六.五成,保留一成動工款,並檢附具體興建計畫;第四、餘屋貸款限貸五成。餘屋貸款為央行首次限制成數。

根據央行聲明稿,本次針對性審慎措施,僅規範高風險貸款戶,即建商與投資客,並不影響首購與換屋等絕大多數實質需求貸款。不過這當中要特別留意的是「買預售屋」,尤其對象是體質不良的建商,因此,首購或換屋族可鎖定新成屋或是中古屋,尤其滿手餘屋的建商因餘屋貸款限制壓力,可能降價以對。

十年前央行打房分四波實施,本次則採一次到位,除了美中貿易戰帶動台商回流潮,及全球受疫情影響實施低利率振興經濟等因素外,先撇開政治上的想法,由於全球經濟展望不確定性高,然明年將是疫後復甦的關鍵時刻,若資金能導向實體發展,不論半導體、5G或綠能產業,都將利於讓台灣經濟更紮實。

不過,基本上對於房地產景氣來說,目前低利率、未來更低甚至負利率,預期反轉的難度相當高,因此,房價會受到多少或是多久的影響,仍是有待評估。然而,對於資產類股來說,資產的處置與活化,理論上不會受到太大影響,預期仍將會按照原先規劃步驟堅定的走下去,尤其看過大風大浪的老牌資產股。



士林舊廠開發利益驚人



說到老牌,士林三寶資產雄厚,一直都是市場矚目的焦點,其中態度相對積極的是士紙(1903),員工宿舍已改建並融入紙文創,打造擁有五六間房的陽光士林珮柏旅館,鄰近士林官邸、兒童新樂園與科教館,搭配在地人文導覽,於二○一九年回收自營後,加入手工咖啡等交流活動,已帶進實質的營收貢獻。

士紙於全台擁有超過九萬坪土地資產,根據《資產總覽》資料顯示主要有三筆,第一是一九六四年取得士林溪山段三六四○三坪土地,成本為一六二三.八萬元;二是同年取得北投八仙段二五三三坪土地,成本為三二五.八萬元;三於一九七○年取得桃園永安土地三九二六○坪,成本二二○九.九萬元。

近年來,士紙資源活化開發備受市場矚目,目前由子公司陽光士林開發負責資產管理,除了陽光士林珮柏旅館,以及福德路轉角的隱秀社區合建案之外,目前與未來的規畫還包括了桃園永安廠的轉型活化、士林捷運站旁的五號倉庫都更開發案,與台北士林廠的變更開發案,其中又以士林廠開發案最受關注。

在五號倉庫都更開發案方面,去年底已經過審核並完成都更程序,且已正式拿到建照,規劃打造為地下三層、地上十二樓,擁有一二○個房間的四星級旅館,粗估工期約需三年,可望於二○二三年後完工營運,已有數家知名連鎖飯店業者表達合作意願,預計朝精品旅館路線,與鄰近平價智慧科技飯店區隔。

士紙於士林捷運站附近還有三塊地,分別位於文林路、士林捷運站出口與士林廠外圍,其中,福德路自有土地危老重建商業大樓與光華段危老合建住宅大樓兩案,已送交市府審查。福德路十八號的自有土地,預計興建地上九層、地下三層的複合型大樓,含旅館、商場、餐廳等,營業面積初估約一五○○坪。

桃園永安廠方面,二○一四年宣布停產之後,部分長租予物流公司,另部分則短期租給附近工廠,持續穩健挹注收益。占地達四.三公頃的士林舊廠,曾被北市府納入士林再生計畫,不過卻遲遲沒有下文,而據媒體報導,開發商提案盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市都發局則表示傾向同意限制鬆綁。

士林廠一九九四年都市計畫變更,從住宅區變第三種商業區(特),容積率維持二二五%,若限制鬆綁,以最高容積獎勵一.五倍計算可達三三七.五%,預期朝複合式文創園區發展,雖然實際開發期程仍是未定,不過已與多家國內外建商、資產開發公司洽談合作事宜,法人預估潛在利益將超過五○○億元。


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