• 厚生 營建業務進入收割期 
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2118期      出刊區間:2020/11/20~2020/11/26


投資的最終目的,對一般人來說就是為了達成財務自由的目標,也就是讓被動收入超過支出,而對於企業來說,獲利是營運的根本,現金流是血液,朝向永續經營邁進。資產股對名下土地資產若採取處分,將可望帶來一次性的大筆進帳,就如同賣出手中長期持有的低成本股票,下一步則是啟動再投資計畫。



製造與倉儲為營運基底



投資股市主要獲利來源,一是資本利得也就是俗稱的價差,另一則是股利政策帶來的複利效果,在不動產市場,建商取得土地後加工賣出,而資產股手中的資產究竟真的是資產,還是空有其名的負債,端看企業如何經營。股利政策之於股市,如出租之於不動產,供給穩定的現金流,是獲利也是本業的養分。

上市櫃公司中不少資產股,都具有「包租公」身分,以老牌橡膠股厚生(2107)來看,主要營運可以概分為三大塊,包含本業的橡膠製造、倉儲物流包含物流中心、倉庫與出租管理等,以及具有爆發力的營建事業。製造事業以橡膠相關產品比重為最高,另外還有塑膠、綠塑與原料等,預期營運不易出現太大變化。

倉儲物流與商場租金收益,為厚生穩定的營運與獲利來源。位於南崁的物流中心,介於南崁交流道與桃園機場之間,共計有六棟大樓、總出租坪數約為三萬坪,以經濟規模降低土地開發及硬體建置成本,園區概念吸引企業以統倉出租模式進駐,租戶包含出版業、物流業、倉儲業與加工業等。

此外,厚生於二○○三年取得財政部台北關稅局物流中心執照,跨入物流中心營運,除了可提供客戶第三方物流統籌服務之外,還可提供安全儲存環境,目前於南崁設置了兩家物流中心,客戶群多為國際級電子零組件廠商,推估南崁物流中心的年租金收益貢獻,應是穩定逾一.八億元。

而另一個租金收入來源,則是位於新北市新板特區建案的「橋峰」商場,鄰近捷運板橋站與新北市政府,總出租坪數為一八八二坪,租戶包含汽車業、金融業等,估計年租金收益超過三八○○萬元。整體倉儲事業與商場出租收益,每年可貢獻約二.二億元。製造與租金收益皆屬穩定,營建業務則具爆發力。



股價持續朝淨值邁進



從過去歷年財報可清楚看到,當厚生缺少或僅小部分營建入帳,則當年營收降至二○億元之下,每股稅後純益也會降到一元以下,不過皆仍為獲利狀態,而每年股利政策也至少配發現金股息逾○.五五元,此外,財務報表上包含資產負債比、流動比率等,整體來看,顯示公司營運與體質都相當健全且穩定。

跨入營建轉型的第一步,為厚生板橋舊廠開發案,於二○○七年新北市新板特區推出的世界花園橋峰,採部分合建、部分委建,銷售熱度除了讓厚生一戰成名之外,也為與大陸建設一連串的合作揭開序幕。

厚生之後陸續推出的建案,包含同樣位於新板特區、與大陸建設合作都更開發型式的謙岳,與富裔建設合建分售、位於新店的富裔河,與大陸建設、桓邦建設及桓鉅建設,共四家公司「合建分成」的台北市信義區建案琢白,還有位於台中七期,同樣採合建分成的麗格,此案合作對象依舊是老朋友大陸建設。

麗格的地理位置優越、鄰近台中國家歌劇院、台中市政府與百貨商圈,銷售戶數約一六六戶、停車位三三二個,已開始陸續交屋,依照比率厚生可以分得二七.二五%、分得總銷金額約為三○億元,預估將於今、明兩年陸續入帳,加上原有建案的餘屋銷售,將成為接下來幾年厚生營運的重要成長動能來源。

厚生與大陸建設的合作,從台灣拓展至地球另一端的美國。厚生美國子公司FRG US,投資加州Trimosa控股一五一一萬美元(大陸工程股權約七五%、厚生十五%),且已與美國舊金山當地開發商共同合作,首宗海外建案950 Market Street,一棟住宅、一棟飯店,總樓地板面積約一.一五萬坪,預計今年完工。

今年前三季在建案入帳的加持下,厚生稅後盈餘超過八億元、EPS二.三四元,優於去年全年表現,且為近六年來最佳。在製造與租金收入穩定、建案將持續入帳下,預期將持續推升今、明年的獲利表現,股價雖來到近年新高,不過目前股價淨值比仍僅有○.七二倍,可望持續朝向淨值三一.五六元靠攏。


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