• 資產股的新篇章, 處分、活化 才有再投資的選擇話語權
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2115期      出刊區間:2020/10/30~2020/11/05

隨著大環境政經局勢改變,台灣房地產再次起跑,且此次中南部熱度高於雙北,可留意積極活化、處分資產公司,相對容易獲得市場青睞。


低利率環境、台商資金回流,需求從工業用地向外擴散,近期傳出建案排隊買房、極短時間內迅速完銷,而銀行端為了積極搶客,紛紛推出寬限期延長至五年、四○年房貸、最高貸款成數達九成以上,甚至還有階梯式還款方案,央行總裁楊金龍表示,目前並不是打房的適當時機,房地產景氣似將持續增溫。



中南部熱度高於北部



根據信義全球資產統計,上市櫃建商今年前三季於六都累計土地交易金額達到八三五億元,全年將可望再次突破千億元,甚至高於去年全年的一○六一億元,其中,台中市交易金額超越雙北躍居第一,除了在地建商外,包含興富發(2542)、遠雄(5522)、冠德(2520)等,都進場買地為未來推案做準備。

而戴德梁行統計,今年前三季交易量達二二七九億元,預計全年將僅次於去年、為史上第二高。第三季主戰場轉移至台中,占全台總交易量三成,且價格持續創高,興富發繼二月以每坪三二三萬元標得達新(1315)於七期之新四土地之後,又以每坪三五○萬元購入鄰近角地,總太(3056)則以每坪二三五萬元,買下水湳經貿園區容積率五○○%之文商區土地,創水湳經貿園區新高。

相較於過往,今年中南部的房地產熱度相對高於北部,上市櫃建商前三季在台中市與台南市,交易金額皆已超過去年全年總和。台南市除了受惠於台積電(2330)設廠帶動外,由於原本價格基期就相對較低,預期將會具有較大發展空間,可特別留意擁有大量土地的老牌紡織廠南紡(1440)、東和(1414)等。

房地產熱度升溫,除了營建、營造與水泥、鋼鐵等供應商受惠之外,原本手上就握有龐大土地的資產股,更是磨刀霍霍,如南港(2101)、士紙(1903)、東元(1504)、遠東新(1402)、三洋電(1614)、六福(2705)、國產(2504)、憶聲(3024)等,紛紛積極朝向開發與活化邁進,對股價帶來正面刺激效果。



南港成一級戰區



南港(2101)南港廠開發案去年底定後,口袋裡現金滿滿,並進軍瞄準泰豐(2102),是相當成功的案例;今年達新將土地售予興富發,處分利益超過五○億元,而後減資三成,新股已重新掛牌交易,手上現金除可延續甚至配發較去年更高股息,或採連年配息之外,也可能如同南港做法,尋找下個投資機會。

簡單來說,處分不一定能有最大獲利,卻應該是可以最快獲得利益的方式,而後可運用資金大幅提升,未來就有相當多方案可以選擇。今年大南港案,包含國揚(2505)、工信(5521)與和桐(1714),分別獲得處分利益約五五億元、二二.八五億元與十七億元,換算貢獻EPS七.九元、五.一元與一.七元。

南港房地產近年熱度發燙,上市櫃公司已砸下超過五○○億元,根據業者統計,東區門戶計畫廣達四四○公頃的潛力區,腹地相對寬廣,政府投資上看三○○○億元,且擁四鐵共構的交通便利優勢,又土地標售價格創高,仍可留意國產(2504)、南港、台肥(1722)、長虹(5534)等帳上擁有土地庫存公司。

因應會計年度或預算等因素,第四季為營建與營造類股的入帳旺季,可以特別留意股價相對強勢的欣陸(3703),今年包含在建、餘屋與預售新案,總銷金額達二八○億元,其中預售新案四案均位於北部、共一四五億元,不過董事長張良吉表示,明年將會鎖定腹地廣大、位置適中,且為台商大本營的台中市。

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