• 當資金開始轉向…, 重建全球新秩序(二二)
  •   
      
作者:江文勝     文章出處:先探雜誌   2106期      出刊區間:2020/08/28~2020/09/03


八月二十日加權指數的一記大長黑棒,跌破了三月十九日指數八五二三點反彈以來的上升趨勢線,也是指數大漲四五○八點之後首度跌破月線!這根帶量長黑棒,是終結資金行情的重要轉折?還是只是多頭資金轉向的領先訊號?



新台幣強勢,資金轉向



才剛進入農曆七月鬼月,二十日的巨量長黑就把市場嚇出一身冷汗,盤中一度大跌逾六○○點,彷彿又回到三月股災場景,還好只是虛驚一場,由於美股續強、外資也沒有大舉賣超,市場馬上回復平靜,只是許多股票或甚至大盤技術面遭到長黑摜破支撐轉弱,恐怕需要一段時間調整。

觀察新台幣在台股長黑之後持續強勢表態,顯示資金行情方興未艾,只不過多頭主角可能逐漸易位。

後續觀察只要美股安全、新台幣持續強勢,台股在資金行情推波助瀾之下,多頭之火將持續燎原,而八月二十日的大震盪,將是多頭資金轉向的重要轉折及訊號,上半年資金聚焦在生技等防疫概念股,及IC設計等電子股,八月二十日之後,資金將逐漸轉向實質資產開發的資產股及營建股。

七月二十二日各大媒體財經版同步刊出一則轟動地產界的新聞,但當時市場資金仍追逐生技、IC設計、PCB等族群時,使得這則訊息並未在資本市場引起共鳴及回響,這則新聞標題就下著「茂德只花一年成功變更土地」。

茂德原規畫總銷高達四百多億元的廠辦大案「EBC東森電視商貿中心」,但因住宅價格比廠辦好,且憂心開發量體太大,決定從乙種工業區申請變更為住宅區與商業區,改走大規模造鎮案。茂德去年七月送件,去年底經新北市都市計畫委員會審議通過後,再送至內政部都委會審議,也於今年七月中闖關通過。依過去歷史經驗來看,要走完整個流程往往需要五、七年,甚至十年,茂德能在短短一年就成功變更土地使用分區,令外界相當震驚。



資金漸聚焦資產活化開發



這個新聞傳遞二個重要的訊息:第一、都市更新、土地重劃不再只是地方政府首長選舉掛在嘴邊的政見,更不是中央政府畫大餅,與市民毫無感覺的口號。第二、土地資產開發活化,在股票市場不再是虛無縹緲、遠不可及的夢想。這次因為政策的配合,落實資產活化的時程將明顯縮短,再看看新北市長侯友宜、桃園市長鄭文燦的大動作,土地資產活化受惠股這次不但玩大也是玩真的。

侯友宜市長上任後努力「都更三箭」,推動多元都更,容積率申請最大比例從最高三○○%,提升至六○○%。像味全三重舊廠變更條件是茂德得捐出四七%土地外,還要幫新北市府蓋一棟新的行政大樓,雖然對新北市政府而言,不用出一毛錢就能拿到全新的行政大樓還有四七%的土地,但茂德也沒吃虧,特定專用區(一)、(二)容積率從三○○%分別大幅提高到六五一%、六六七%,增加一倍以上,對政府及業者來說創造雙贏。



塭仔圳重劃,三洋電受惠



不過,在侯友宜心中最想做好的就是新泰塭仔圳重劃,他曾說過,塭仔圳是大台北的中心,也是新北國際門戶,從機場捷運線進入新北市,看到一大片的鐵皮工廠,將影響國際觀光客對新北市的印象亟需改變;另溫仔圳違章工廠稠密,多次發生火災等公安事件,也應有妥善處理機制。

整個溫仔圳從蓄洪區,轉為農業區,一九九八年變更後,區內設有住宅、商業及產專區,但因大計畫總面積高達四六八公頃(一四○多萬坪),且牽涉利益廣,歷任政府協調無效,至今延宕二○餘年。

侯友宜的動作非常快,新北市城鄉局八月四日公告新泰塭仔圳市地重劃都市計畫案,宣告塭仔圳重劃案正式啟動,市府八月底將舉行說明會,九月展開為期一年民眾自拆作業,二○二一年九月市府將進場強拆並開始施工,第一區中正路以北預計二○二五年完工,第二區中正路以南預計二○二六年完工。

與塭仔圳緊鄰相接的就是三洋電(1614)的泰山廠,塭仔圳的重劃案也讓三洋電泰山廠正在進行的地目變更案受到矚目。去年股東會時,小股東針對泰山廠工業用土地素地以每坪不低於六五萬元出售的提案雖然沒有過關,但三洋電對泰山廠土地的活化開發轉趨積極。

今年法說會資料中有別以往聚焦財報數字,更詳列旗下工廠土地規模及開發進度(詳見附圖),公司對外表示,二.三萬坪新莊廠開發案將朝向新北市政府實施的都更三箭進行地目變更,預計八月底前可確認土地開發容積率,讓董事會通過。公司表示,申請容積率越高,需要回饋給政府的價金與建物捐贈也較多,容積率獎勵從三○○%至六○○%都是選項,但不會用到六○○%,以免要捐地的比例也會相對提高。

這番談話也被外界解讀,三洋電泰山廠的開發將循茂德三重廠的模式,捐地加上蓋大樓,那麼接下來的速度恐怕也會超乎市場預期及想像;泰山廠緊鄰塭仔圳,又緊鄰二條捷運站的二個出口,侯市長要加速塭仔圳的重劃,勢必也會將緊鄰的三洋電泰山廠開發一併納入考量。

去年小股東提案二.三萬坪泰山廠以每坪不低六五萬元出售,當時就有法人估,若扣除成本後,則潛在利益高達一四○億元以上,以股本二六.九億元來看,EPS至少五○元起跳。

從三洋電法說會上資產開發進度表顯示,土地面積二.三萬坪的泰山廠後面緊接的揭露總樓地板面積十一.三五萬坪,顯示三洋電已經有譜了,就等待公布住宅區與商業區等比例分配了,試想二.三萬坪的工業用素地都能貢獻EPS超過五○元,那麼若變更地目成十一.三五萬坪的住商用地,那麼對三洋電的獲利挹注想必更為可觀。

更何況,三洋電本業家電獲利及配息長期穩定,加上政府未來二年要為全省國中小學教室加裝冷氣,將有利未來二年三洋電本業獲利的成長。

因此,一旦資金轉往資產股,已經開始進行土地活化且本業獲利及配息穩定的三洋電可望是首選名單之一。



憶聲有鄭文燦加持



不讓新北市長侯友宜專美於前,桃園機場是國家重要門面,桃園市長鄭文燦對土地資產活化也相當支持,憶聲(3024)的智匯科技園區動土儀式去年底舉行,桃園市長鄭文燦就到場祝賀。

憶聲去年設立「亞憶開發」公司進行中壢廠的開發,亞憶開發替北台灣量身打造的憶聲智匯科技園區,是中壢第一座世界級創新科技園區,主打地理環境優越、交通便利、國門第一站,離桃園國際機場僅十五分鐘車程,與台北市與竹科園區車程約三○分鐘,挾帶當地製造業、工業等各產業供應鏈優勢,加上國際化、科技化與各項創新規劃,勢必吸引海內外企業的關注,滿足企業廠辦、商辦設立、置產等不同型態需求。

該廠占地面積約四○○○坪,位於中壢交流道旁,去年第四季已取得建築執照,由於土地取得在一八八七年,帳面成本僅有八○○○萬元,光就素地而言,潛在價值就超過十億元以上。

憶聲自行開發的兩棟「廠辦」大樓,在容積獎勵由原本的三○○%提升至四○○%之後,B棟將由之前預估的地上十一樓增加至十三樓層。A棟將由之前預估的地上十七樓增加至二一樓層。A+B棟車位由原本的四六五個增加至六五○個,預計可銷售樓板面積由之前的一.九萬坪增加至二.八八萬坪,若以每坪售價二○萬元計算,價值就高達五七.六億元,遠超過憶聲目前總市值三一億元。

法人預估扣除成本中壢廠開發利益可望貢獻三○億元,EPS貢獻度高達一個股本,預計今年第四季動工,之後進入潛銷期,而憶聲將採「預售」委託代銷業者銷售,在台商回流對廠辦需求大增之下,憶聲將成為最大受惠者。

此外,法人表示,憶聲旗下轉投資公司亞憶電子(深圳),占地超過一萬坪,位於深圳重點發展項目的大空港新城區,緊鄰全球最大深圳國際會展中心附近,預計最遲二○二一年八月進入開發程序,憶聲可取得二五%開發分配,潛在開發利益將超過二個股本。

憶聲不只土地資產活化進度超前,本業也表現出堅強韌性,繼一七年底決定解散清算持續虧損的3C通路「倍適得」(BEST),在一八年彌補虧損完後,一九年恢復配發現金股利○.三二元,今年持續發放現金股利○.二二元,顯示憶聲本業家電「歌林」品牌與車用影音電子產品皆可穩定獲利。

憶聲協同「歌林」品牌率先其他家電業者推出一系列「智能聲控」家電新產品包括咖啡機、冷氣空調、循環風扇等,透過全省「全國電子」通路進行販售;旗下車用電子產品打入中國大陸本土品牌長城汽車「新能源」車供應鏈,本業營運漸入佳境。

技術面來看,憶聲股價突破票面並站穩所有均線之上,短中長天期均線糾結後全數翻揚,為典型多頭排列。隨著中壢廠開發案即將動工並進入潛銷期,搭配本業營運漸入佳境,股價應該不會在票面附近蟄伏太久。

270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90