• 老牌家電廠 喜迎第二春, 本業趨近飽和 加速資產活化
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2100期      出刊區間:2020/07/17~2020/07/23

傳統家電市場已進入價格競爭,不過所擁有的豐厚土地資產,若願意進行處分、活化,將成為未來轉型或投資的重要養分。


土地資產究竟是包袱,抑或是資源,重點應該在於如何運用,萬年資產股縱然坐擁金山銀山,就算股價淨值比極低,如果沒有找到正確營運方向,坐吃山空恐怕也只是時間早晚問題,而要如何擺脫好吃懶做的「田僑仔」,搖身轉變成為實業家,盤點手中資源並鑽研如何有效率的運用,是營運突破的第一步。



憶聲轉變看得見



資產題材總是存在,不過現在跟過去已經在本質上出現明顯改變,如果只是帳面上的擁有,則一點都無法吸引投資人的目光,從去年的南港(2101)到今年的士紙(1903),可以很清楚地看到,必須進入處分、活化、都更階段,讓土地資產真正有機會轉換為獲利,股價才會跟著活起來,這也是政府政策方向。

台灣錢淹腳目的時代,家電廠獲利就如同喝水一般,不過隨著科技演進,若轉型不力,營運可能陷入困頓,數年沒有股利政策不說,經營權更可能面臨挑戰,不過,若經營者眼光獨到,具經營能力且不僵化,所擁有資產將成營運重要助力,台灣老牌家電廠擁有眾多土地資產,活化、處分是必經之路。

活著的才是資產,死掉就只是遺產,土地資產也是同樣道理。從今年五家老牌家電廠股價表現來看,以低價的憶聲(3024)漲幅最大,不僅壯士斷腕解散了家電實體資訊通路商倍適得(BEST),並成立子公司亞憶開發,斥資三○億元預計將中壢交流道旁、占地四千坪的總部,打造成工業四.○產業園區。

憶聲的轉變,還可從股東會後提出四點策略與經營方針看出,包含講營利、調結構、活化資產以及股價合理化。除了中壢廠預計總建築面積可達二.八萬坪,總資產價值約七○億元之外,於台北市民權東路擁有一五二坪土地,與基隆路六六二坪土地與建物,又財務面體質健全,股價淨值比也仍相對不高。



聲寶總部價值超過百億元



台商加速回流,帶動工業區土地資產價格提升,尤其全國擁有最多工業區的桃園,具群聚效應,並擁有交通便利優勢,距離內湖科技園區、新竹工業園區都並不遠,然也漸趨飽和,不過,行政院已原則同意劃出包括龜山區工四工業區等共計五○七公頃,將解除建築物高度限制、增加容積,降低土地開發成本。

龜山區工四工業區鄰近華亞科學園區,原本受限於山坡地開發超過五○○平方公尺需提送水保計畫,且還要繳交六%以上回饋金,加上建築物高度受到限制,影響投資意願,不過,行政院已預定將於年底前,審定各縣市山坡地範圍檢討變更計畫,對坡度五%以下之山坡地進行解編,可望回歸一般土地管制。

近日,凌華(6166)以三○.八億元向致茂(2360)購買華亞園區建物面積一.八三萬坪的廠辦,包含土地四九三四坪與兩棟建物,華亞園區即為工五,聲寶(1604)是工四工業區大地主,包含將近五萬坪的總部與倉庫,聲寶所在地與致茂售予凌華兩地相距不到三公里、車程低於十分鐘。

已開發與即將開發在價格上,存在一段落差,聲寶公告將龜山頂湖段土地及廠房售予根億建設,土地面積六二五八坪、建物面積七六九四坪,總交易金額為十八億元,扣除成本後,處分利益為十二.六六億元,以目前股本三八.七二億元計算,貢獻每股獲利約三.二七元,將帶動今年獲利出現大幅度成長。

聲寶土城廠土地四○○○坪,已完成地目變更,扣除與新北市政府合作捐地後,餘下尚有二七○○坪,規劃將興建三棟住宅大樓,總樓地板面積一.五萬坪,主要特色為橘色(熟齡)園區,其中一棟十七層樓採只租不賣為銀髮住宅,另兩棟為二一層樓將出售,預計下半年可望發包、動土,最快明年完工。

高潮戲碼在於高達占地十二公頃、約四萬坪的聲寶總部,就算不進行開發而僅為處分,每坪若以同倉庫土地價格估算,市值高達將近一一五億元。然若未來能夠順利完成解編,除亞洲矽谷計畫外,還將配合政府推動智慧機械、綠能科技、生醫產業、國防產業、新農業、物聯網及循環經濟等五加二創新產業。

為了因應土城廠、龜山總部的資產開發,位於台南科技工業區、面積達七九○○坪的台南廠,今年完工並正式啟用,第一階段包含空調、電視、洗衣機、空氣清淨機、除濕機等生產線由龜山廠先行移入,並為代工顯示器等的據點。上半年營收較去年同期微幅成長四.四%,預期本業仍可維持原本獲利基調。

聲寶近年做了不少轉變,除了跨足餐飲、轉投資物流外,接連出售台中倉庫與龜山倉庫,並連兩年配發現金股息超過一元,而接下來土城廠與龜山聲寶總部資產活化,還將延續下去,目前市值仍是低於一百億元,遠低於所擁有的土地資產價值,股價淨值比也不過是一.四倍上下,評價或仍有向上提升空間。



三洋電泰山廠邁向開發



三洋電(1614)最受矚目的泰山廠,土地面積二.三萬坪,位處中和新蘆線丹鳳站、機捷A6泰山貴和站之間,新北市政府去年公布都更三箭,包含一、捷運帶動城市發展;二、主幹道沿線都更,讓城市風貌改變;三、以防災角度,優先協助危老建築,行動治理解決問題,而泰山廠適用都更一箭與二箭。

三洋電於法說會透露預計八月確認土地開發容積率比例,送董事會討論後,再向新北市政府補件申請工業區地目變更為特定專用區。縱然最關鍵的容積率將可由原來的三○○%,提高至近六○○%,不過若容積率要達到最高,捐地要從四○%提高至近五○%,還須依公益性設施獎勵,興建建物及價金回饋。

三洋電除泰山廠外,還有位於台北市松江路三五四坪的總公司,三峽廠一.一七萬坪、樹林廠逾七八○○坪、新莊鑄造廠二五○○坪、霧峰廠二千坪與台中市土地一三○○坪等,年租金收入約一.二∼二億元。此外,東元(1504)與大同(2371)未來可能都仍有經營權之爭,東元營運穩定,相對值得留意。

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