• 士紙效應, 盤點資產富豪
  •   
      
作者:馮欣仁     文章出處:先探雜誌   2100期      出刊區間:2020/07/17~2020/07/23

在熱錢效應助漲下,台股加權指數逼近30年前之歷史高點12682點,加上台幣強勢升值與台商資金回流二股力道簇擁,台灣錢淹腳目之盛況再現。資金也開始尋找具有增值潛力的投資標的,尤其,具備土地資產價值且已進行資產活化的企業,更是獲得青睞;像是士林三寶之一的士紙、老牌家電廠聲寶、三洋電與憶聲;以及在南港地區擁有廣大土地的台肥、南港等,均已進行實質的土地開發,且潛在增值利益遠大於公司市值。相信這些具有指標性的資產股,將引領台股投資之新方向。
在聯準會祭出史無前例的量化寬鬆的貨幣政策之下,全球資金熱錢猶如海嘯般席捲股市;再者,台商資金回流效應,促使台股自三月十九日低點以來,一路飆漲,尤其,以內資主導的櫃買指數短線彈幅更高達七成之多,加權指數也重新收復一萬二千點大關,逐步逼近歷史高點一二六八二點,甚至有不少專家更看好台股突破一萬三,明年更上看二萬點。這波資金行情不免讓人回想到三○年前的台股盛況,可說是台灣錢淹腳目的行情再度上演。除了股市一片欣欣向榮之外,土地資產價值也因新台幣強勢升值跟著水漲船高。

本期封面故事即是以資產股為出發,分別從老牌家電如聲寶(1604)、三洋電(1614)、憶聲(3024)等均已著手活化旗下資產;另外,不少紡織、輪胎廠握有龐大的土地資產,例如:遠東新(1402)、南紡(1440)、廣豐(1416)、勤益控(1437)、南港(2101)等。然而,過去資產股往往是題材面大於實質面,因此,股價漲勢難以持續,不過,這次疫情與美中貿易戰讓不少企業開始加速回流台灣設廠,帶動廠辦及豪宅需求熱絡;同時促使具備工業區或都會區土地資產的廠商開始處分旗下資產或進行開發。



士紙為資產股指標



以台北市為例,近來南港已擺脫過去黑鄉的刻板印象,蛻變成為台北市東區門戶計畫之核心,近幾年也吸引金控壽險、知名建商、傳產競相獵地。今年上半年南港商用不動產與土地交易額更直逼四○○億元,創下二○一一年統計以來新高,主因就是南港經貿園區開發、重大公共建設陸續到位,地主紛紛進行都市更新及土地使用分區變更。然而,這波資產股飆漲最具代表性莫過於士林三寶之一的士紙(1903),股價自三月十九日低點二五.二元一路飆漲,最高來到九四.二元,短線漲幅高達二.七三倍。由於近年台北市政府推出士林再生計畫,包括士林紙廠、新光紡織廠、中油廠址等都將改造更新,重新注入觀光活力。

例如:捷運劍潭站正對面、建築新穎的「台北表演藝術中心」將在明年完工,台北第一個TOD案(大眾運輸導向型發展)也將在士林站開工,於二○二三年迎來地上二○層、地下四層的捷運共構大樓,並進駐旅館、購物商場,結合交通流暢的捷運優勢,不僅將創造更多工作機會,每年產值更上看一.八億元,而士林站TOD案完工後,緊接著就是鄰近九○○米的劍潭站,未來區域內還會有北環線經過,預計設置的環狀線Y25預定站─「士林行政中心站」也預計在明年開工;顯然繼南港之後,士林已成為台北市未來發展之重要核心區域。

身為士林大地主之一的士紙,自然而然受惠於整體都更發展計畫,同時透過旗下子公司陽光士林開發主導資產活化。備受市場矚目占地約四.三公頃的士林舊廠開發案,此案曾被北市府納入「士林再生計畫」,早在一九九四年就已完成都市計畫變更,但不適用都更容積獎勵,且建物高度不得超過三○公尺,等同於只能蓋約十層樓。不過,近期傳出北市府傾向解除限制。

由於士林舊廠基地面積方正,且鄰近捷運站,法人預估此開發利益上看五○○億元。此外,士紙將原本員工宿舍,融入紙文創,打造為陽光士林珮柏旅館;士紙五號倉庫都更案規劃打造為地下三層、地上十二樓,及擁有一二○個房間的四星級旅館,預計二○二三年完工營運。另外,士紙在士林捷運站附近還有三塊地,包括文林路、士林捷運站出口及士林紙廠外圍,每塊都逾數百坪,希望以合建方式興建住宅大樓,將陸續開發。因此,未來幾年士紙準備進入資產開發之收割期,對於股價具有一定程度的推升力道,不容小覷。



紡織廠為低調的土地大亨



國內紡織廠商近年來因外移至中國或越南,造成國內廠房閒置,因此,陸續不少業者開始活化資產。例如:宜進(1457)旗下光明(4420)及宏洲(1413)兩家上市櫃公司,近二年也積極處分資產,像是一七年二月,出售台南土地、獲利二.二億元;同年十二月,出售中國杭州廠,合計獲利五.一二億元。一八年二月,出售彰化土地,合計獲利三.八億元。此外,宜進成立大宜國際開發負責不動產事業,積極購地及房地產,包括南港成功路土地、南軟一期房產、太平洋商業大樓、台中振興路土地、及汐止遠雄u-town房產等。

過去以生產毛巾起家的廣豐(1416),近年轉型為資產管理公司;已改建位於桃園的「廣豐新天地」商場,一期已經滿租,二期增建計畫正在進行中;擴建「廣豐新天地」商場、活化資產,將是廣豐今年營運成長重心。此外,勤益控在桃園航空城旁有三萬坪土地,其中,還有將近二萬坪土地等待出租或開發,隨著機場捷運通車,資產增值具想像空間。另外,勤益控在新莊捷運頭前庄站附近有約一萬坪土地,包括:新莊Ikea商場就是向勤益控承租,其他尚未開發的土地,勤益控也持續找尋潛在對象進行合作開發。

隸屬於台南幫旗下聚酯棉紗廠南紡(1440),也是標準的資產大亨。早在二○一五年就將旗下占地三.六萬坪的後甲總廠開發成為今日的南紡購物中心。緊接著,今年年底南紡購物中心二期的「置地廣場」、又稱「A2館」將正式營運,整棟全新的購物中心,緊鄰第一期商場大樓,兩館將有內部串聯通道,一旦完成營運後,將成為台南地區佔地最大的百貨綜合商場。另外,占地四六公頃的仁德廠,也正在規劃建設為大型的科技園區。雖然南紡過去幾年本業獲利平平,但因持有台北市信義區三連大樓、統一國際大樓等精華區商辦,每年可貢獻南紡穩定的租金收入約二.一億元,再加上轉投資事業如南帝(2108)、神隆(1789)等收益挹注,促使南紡每年能維持獲利狀態。目前南紡股價淨值比不到一倍,且大股東侯家財力雄厚,可望成為資產股的大黑馬。

270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90