• 都會區土地「資」色誘人, 達新、遠東新坐擁有精華區資產 具低PB優勢
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作者:馮欣仁     文章出處:先探雜誌   2097期      出刊區間:2020/06/24~2020/07/02

在資金行情全境擴散下,資產股再度成為台股盤面的新主流;包括:士紙、達新、南港、遠東新等陸續處分或進行資產活化,激勵股價表現。
當各國央行大舉採取量化寬鬆貨幣政策與低利率,促使資金轉向具有息利與增值空間的投資商品。儘管受疫情影響,但這波房地產價格並未大幅下跌,再加上台商回流潮,帶動都會區不動產交易相當熱絡。根據信義全球資產公司統計今年上半年上市櫃交易金額來到一五三○億元,其中,南山人壽與富邦人壽分別標下信義世貿三館地上權及南港土地兩大案,拉高整體不動產氣勢。在台幣強勢升值之下,資金也慢慢擴散至具有資產題材之相關個股,最具代表性的就是士林三寶之一的士紙(1903),股價從今年三月十九日低點二五.二元一路起漲,飆升至六三.八元,短線漲幅高達一五三%;主要反映士林舊廠土地開發案。

若扣除營建業與金融業,不少的水泥、紡織、食品、機電、橡膠等老牌傳產企業早期廠商均位於市中心或是主要交通要道,經過多年都市發展,土地資產價值水漲船高,像是達新(1315)、廣豐(1416)、新紡(1419)、士電(1503)、南紡(1440)、遠東新(1402)、裕隆(2201)、嘉裕(1417)、南港(2101)、泰豐(2102)、大同(2371)、正隆(1904)、厚生(2107)等企業,近來也陸續活化旗下資產,不是處分出售、要不然就是與建商共同開發,創造更大的增值利益。



達新售地 創台中商用地新天價



今年初最具代表性的不動產標案,就是雨衣龍頭達新位於台中大遠百旁占地二五九三坪的舊廠,由興富發以八三.七五億元、溢價率高達十五.七六%得標;換算每坪價格三二二.九六萬元,創下台中商用土地價格最高價。若扣除土地增值稅、委辦服務費,及土地持有成本等費用之後,原粗估處分利益五○.六五億元,但最後入帳處分利益逾五三億元,可貢獻達新EPS約二六元;預計第二季入帳。此外,達新董事會也通過減資三成,減資後的股本由原本十九.八億元,降至十三.八六億元,每股淨值可由去年底四三.八六元攀升至六八元;目前股價仍低於每股淨值。

隸屬於遠東集團的遠東新在全台擁有約五七萬坪土地資產,其中約十九萬坪為投資性不動產,根據今年首季財報中投資性不動產公允價值為一三五○億元,其中,最大的投資性不動產位於板橋(八.二九萬坪),占主要投資性不動產比重約四三%。目前遠東新最大的不動產開發即為台北遠東通訊園區(Taipei Far Eastern Telecom Park;簡稱TPK),該案占地約七.三萬坪,四六%為研發商辦大樓專區、七%為住宅專區、四%為零售 商場專區、十一%為亞東紀念醫院的醫療專用區;其餘三二%則為公共設施及綠地。



遠東新資產豐沛 穩定配息



目前TPK分成三階段開發,第一階段TPK-A已經完工並進行招租,其中,商辦大樓已有Amazon Web Service(AWS)、Ericesson、電信技術中心等國際級大客戶進駐,目前出租率已達一○○%;每年可貢獻租金收入約二億元。至於第二期商辦開發案TPK-C與TPK-D均已完工,其中,樓高十一層的TPK-C已出租給自家的遠傳電信(4904),作為網際網路資料中心(IDC)使用。另一棟TPK-D則已一○○%出租給一家跨國科技公司,預估每年租金收入二億元,最快二○二一年開始有租金入帳。除了商辦之外,TPK住宅區第一個建案遠揚加州第一期三九六戶與第二期一五四戶均已全數完銷;第二個住宅建案二七層大樓,預計今年底完工,最快明年下半年可以開始認列入帳。

就一九年財報來看,土地開發事業(投資性不動產,包括租金與非租金收入)約占遠東新整體營收及獲利分別為四%與六%,隨著TPK陸續完工且租金收入入帳,將對獲利有顯著拉升。目前遠東新已轉型為控股公司,除了本業以化纖與紡織為主之外,轉投資關係企業如亞泥(1102)、遠傳、遠百(2903)、遠東銀(2845)等均是重要的獲利來源,轉投資事業貢獻一九年遠東新獲利超過二○○億元,占公司獲利逾四成。過去五年遠東新平均EPS約一.六八元,且股息配發率約五八∼七五%,平均每股淨值更高達三七元。若以目前股價二七.七元,不僅股價淨值比低於一倍,若每年至少配發一.五元現金股利計算,殖利率達五%以上,吸引南山人壽、國泰人壽與中國人壽等三家壽險公司長期投資,合計持有遠東新六.一六%股權。在財務結構方面,如負債比或自由現金流量表現也相當健全;遠東新是少數本業與業外皆美的資產股,值得留意。

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