• 工業區資產股棒棒開花, 物以稀為貴
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2097期      出刊區間:2020/06/24~2020/07/02

台商加速回台投資,縱然工業用地價格持續上漲,需求熱度仍是不減,擁有工業用地相關個股,身價也水漲船高。
貿易戰使得在中國的台商面臨南向或是返台的抉擇,其中,自動化與高附加價值型的企業,回台投資形成一股風潮,然而也必須面臨五缺─缺地、缺水、缺電、缺才與缺工,土地是第一大難題,更精準的應該說是缺少合適的土地,尤其工業區地價高漲,更是工總給政府白皮書中,持續呼籲政府解決的難題。



缺地是台商回流頭號難題



二○○八∼一八年中北部熱門的工業區地價,漲幅至少都是翻倍。根據國際房地產服務商第一太平戴維斯的統計,其中,北部漲幅以龜山工業區達三一四%為最高,居次的中壢工業區為三○○%,而在中部地區,則以台中工業區的二八六%居冠,其次是彰濱工業區的一六七%。

商仲世邦魏理仕的資料則顯示,一八年工業地產交易量七八八億元,年成長率達五成,創下近十年來新高,其中,廠房與廠辦的交易量逾五五○億元,年增率更達到七七%,根據調查,今年新增產業用地將達三八四公頃,較去年的二八二公頃提高三六.二%,至二一年新增標準廠房面積將達三.二八萬坪,更是遠遠超過一九年的七五六五坪。

統計數據還顯示,一九年華亞科技園區每坪土地年增三.四%達四五.五萬元,中壢工業區上漲五.五%為二九萬元,台中工業區漲幅五.三%至二五.八萬元,彰濱工業居單價雖僅六.三萬,不過漲幅卻是最高的六.三%。

推升價格除自用的剛性需求外,投資型買方包含保險業者與建商也搶著獵地。



聲寶加速活化資產



而在疫情爆發過後,企業加速離開中國,台灣的大型工業不動產交易更加熱絡,根據第一太平戴維斯統計,今年上半年大型廠房及工業土地交易金額(單筆交易三億元以上)達到三一七億元,較去年同期成長十九%,為二○一六年以來交易新高。工業區用地需求量相當大,也給了部分企業活化資產的空間。

家電大廠聲寶(1604)總裁陳盛沺表示,將加速推動活化資產,包括桃園龜山的倉庫、總部申請山坡地解編、土城建案推動等,本業家電製造大本營將會在一.四萬坪台南廠,預計下半年啟動,第一階段將空調、洗衣機、電視、空氣清淨機、除濕機等生產線由龜山廠先行移入,並做為代工顯示器等的據點。

土地四○○○坪的土城廠,扣除與新北市政府合作捐地一三○○坪,內有健康生活住宅,與健康照護中心,餘下尚有二七○○坪,規劃將興建三棟住宅,總樓地板面積一.五萬坪,主要特色為橘色(熟齡)園區,其中一棟十七層樓供銀髮住宅、只租不賣,另外兩棟為二一層樓將出售,預計下半年發包、動土。

董事會已通過目前作為倉庫使用,位於桃園市龜山區頂湖段地上建物不動產處分事宜,土地約有六○○○坪,處分狀況仍需視價格而定,然預估今年之內應該可以完成。至於重頭戲林口廠,土地達十二公頃、約四萬坪,已向桃園市政府申請山坡地解編,若順利解編後,將配合桃園市政府發展亞洲矽谷計畫。

全台山坡地範圍於一九八○年公告後,多次檢討且再重新公告,不過為因應極端氣候與保育區編訂,加上需按照山坡地開發利用回饋金繳交辦法,使得廠商投資意願大幅降低,然歷經跨部會協調,六都由各市政府自行擬定,根據媒體報導,桃園市已準備將林口「工四」工業區等五○七公頃山坡地進行解編。

工四的主要地主就是聲寶,若完成解編,除亞洲矽谷計畫外,還將配合政府推動智慧機械、綠能科技、生醫產業、國防產業、新農業、物聯網及循環經濟等五加二創新產業。基本上,林口每坪租金可望較台北便宜一半以上,卻可享有機場捷運等交通便捷之利,此外,林口廠二成要規劃成餐廳、購物等公設。

除聲寶之外,工業型資產股還包含中壢工業園區的憶聲(3024)、擁有新莊泰山廠二.六萬坪工業用地的三洋電(1614)、轉型投控的包租公勤益(1437)、全台擁有土地於五○萬坪的台肥(1722)、持續加碼投資航空城自貿港區的遠雄港(5607)等,都有機會成為工業區用地需求爆發下的受惠廠商。

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