• 資產股開發活化才有意義, 低利率環境+強勢新台幣+需求升溫
  •   
      
作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2096期      出刊區間:2020/06/19~2020/06/23

低利率環境加上新台幣升值,搭配台商回流,土地需求殷切,有利資產價值提升,股價能否走升重點則是必須活化、處分與開發。
疫情重創全球經濟,各國央行卯盡全力救市,印鈔票、降利率,如果還是不夠,那就再印鈔票、再降利率,也因此,無限量化寬鬆、零利率甚至負利率都已成為常態,而就在疫情可能二度爆發之際,美國聯準會繼購買公司債ETF之後,宣布將透過二級市場公司信貸工具(SMCCF),購買個別企業的公司債。



資金狂潮排山倒海



在此之前,美國聯準會決議將利率保持在趨近於零,預期受到疫情衝擊的經濟將緩慢復甦,預期到二○二二年底之前都不會升息,且做出承諾將維持資產收購步調以利於支撐經濟。聯準會不斷注資,有點類似吸食毒品,量必須一次比一次重,錢放不夠多市場還可能不買帳,不過目前仍看不出任何失效跡象。

經濟若想要回到過往,恐怕還需要一段不短的時間,而若美國利率僅能維持在零上下,則日本、歐洲的負利率與全球低利率,甚至經濟不如預期國家持續降息,全球在未來兩年之內,可能持續籠罩在極低利率環境,或將有利投資環境,而通貨膨脹未來或將出現,一是無形資產如股票,二則是實體化的資產。

有趣的是,危機入市觀念下,散戶大敗法人,今年不僅發生在台灣,美國也出現類似狀況,第一季四大網路券商新開戶數增加一七○%,然而股神巴菲特卻選擇靜觀其變,而非「別人恐懼我貪婪」,引來廉頗老矣,甚至自以為是者的訕笑,然而短線如此,長期又會如何,仍須等待時間證明,長江後浪推前浪。

由此可見,台股經過數十年的演進,投資人越來越精明,雖然因為美中貿易戰與新冠狀病毒,資金加速撤出中國回流而受惠,不過倘若僅是公司帳面上擁有土地資產,實則難帶動股價出現任何變化,必須要真正發生處分、開發、都更與活化等事件,股價才會有正面反應。



士紙積極活化



士林三寶雄厚的資產題材,一直都受到市場矚目,其中態度相對積極的是士紙(1903),員工宿舍已經改建,融入紙文創,打造擁有五六間房的陽光士林珮柏旅館,鄰近士林官邸、兒童新樂園與科教館,搭配在地人文導覽,並於二○一九年回收自營後,加入手工咖啡等交流活動,已為士紙帶來實質營收貢獻。

士紙於全台擁有超過九萬坪土地資產,主要分布在士林石牌、桃園永安,多年來資源活化開發備受矚目,目前由子公司陽光士林開發負責資產管理,除了陽光士林珮柏旅館與福德路轉角的隱秀社區合建案外,還包括桃園永安廠轉型活化、士林捷運站旁的五號倉庫都更開發案,與台北士林廠變更開發案等。

在五號倉庫都更開發案方面,去年底獲得北市府審核通過,並正式拿到建照,預計九月下旬開工,規劃打造為地下三層、地上十二樓,擁有一二○個房間的四星級旅館,工期約需三年,可望於二○二三年後完工營運,已有數家知名連鎖飯店業者表達合作意願,朝精品旅館發展以與同業區隔。

占地高達四.三公頃的士林舊廠,根據媒體報導,開發商近期提案盼解除容積獎勵、建物高度等縣市,而北市都發局則表示傾向同意限制鬆綁,預計將會朝複合式文創園區發展,雖然實際開發期程目前仍是未定,不過已與多個國內外建商及資產開發公司洽談合作事宜,法人初步估算潛在利益逾五○○億元。

此外,士紙於福德路自有土地危老重建商業大樓,與光華段危老合建住宅大樓等兩案也已送市府審查。福德路十八號的自有土地,預計興建地上九層、地下三層的複合型大樓,含旅館、商場、餐廳等,營業面積初估約一五○○坪,而在桃園永安廠方面,面積超過三萬坪,採取出租方式,持續穩定貢獻收益。



紡織股華麗轉身



新紡(1419)也是士林三寶之一,叔姪關係似有逐步和解破冰,士林土地除提供新光醫院擴建病房外仍餘一.二萬坪,主要作為出租用途。其實曾經貴為台灣之光的紡織業,在物換星移下,能留下來的持續專精,也有不少轉型發展,資產活化開發是選項之一,例如廣豐(1416)、南紡(1440)、宜進(1457)等。

南緯(1467)五月董事會已決議自五月十五日起台南染紗廠停產,六月又進一步將台南廠轉列為投資性不動產,為處分做準備,台南廠面積約為八○○○坪,法人預估處分金額約達十∼二○億元,對於已經連續三年虧損、五年未能配發股息的南緯來說,不僅挹注獲利帶來正向現金流,也或許是一個新開端。

另外,傳出南紡新市廠因新冠病毒衝擊而致時關閉,並祭出優離措施,公司表示只是暫停而非關廠,隨時做出滾動式檢討並研議可行方案。紡織產業面對疫情所帶來衝擊,正面迎戰或是繞道轉型,考驗經營者長期營運方針,也是投資者的機會。

270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90
270*90