• 營建業養地獵地?快狠準, 國揚、冠德、龍巖等握有精華區土地
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作者:馮欣仁     文章出處:先探雜誌   2062期      出刊區間:2019/10/25~2019/10/31

下半年為營建業入帳高峰期,華固、長虹、興富發、冠德等建商全力衝刺,且這些業者擁有不少低成本的土地庫存,潛在增值利益可觀。
受惠於台商回流與新台幣升值效應,近期部分市場資金轉向營建股,推升營建類股指數從十月初低點二八一.○一點一路爬升至三○二.七五點,短線漲幅達七.七%,漲幅明顯優於大盤。背後推升營建股指數,主要歸功於南港(2101)、國產(2504)等二檔南港資產概念股領頭羊,其次是商辦相關個股。事實上,近幾年在低利率環境之下,不少營建股獲利與股息殖利率都表現不錯,吸引長線資金青睞。此外,下半年向來是營建業入帳的旺季,包括:華固(2548)、長虹(5534)、遠雄(5522)、冠德(2520)、宏普(2536)、興富發(2542)等業績可望優於上半年,近期股價也自低檔緩步向上。



工信、龍巖為南港大地主



這波南港概念股最具指標性的個股如南港、國產、台肥等股價均出現飆漲走勢;同樣在南港地區擁有土地資產的國揚(2505)也跟進漲勢,由於旗下「大南港」一案早在十多年前用六六億元向工信(5521)購置,若當地行情價來看,該案每坪土地行情約在二五○萬元,開發價值相當可觀。國揚今年前三季營收已達十一.三八億元,年成長五.九三倍,最近總銷二八億元的「忠孝大院」將完工交屋,明年則有「南方莊園」、「國揚矽谷」和「早安國揚」三大案、總銷一三○億元完工交屋,加上大南港案,國揚已滿手好牌。備受市場期待的大南港案,另一大股東工信擁有十二.五%的權利,市場推估,此案基地約萬坪,扣掉公共設施及回饋有近七千坪,可興建樓地板面積約六萬多坪,未來開發對工信潛在貢獻想像空間大。

此外,工信在建工程包括台中港碼頭工程以及蘇花改工程,將在明年完工,公司指出,在手興建的新北市淡江大橋及其連絡道路工程總金額達一二四.九三億元,並已經在今年二月開工,將依完工比例入帳,將成手中最大在建工程。

再者,工信擬發行一億股現增股的市場公開現增籌資案,預計月底前完成募集,這也是營建工程業今年下半年以來最大規模資金募集案,工信近日完成現增股價格的訂定,將以每股六.五元折價發行。目前股價低於票面與每股淨值十.三九元,未來隨著建案陸續入帳,下半年營運可望轉虧為盈,將激勵股價自低檔反彈向上。

殯葬業龍頭龍巖(5530)其實也是一檔不折不扣的資產概念股,握有台北市不少精華區商辦與土地資產,今年五月中旬將旗下持有的太平洋商業大樓三、四、五樓,以及地下樓層,合計建物總面積一六九八.一四坪,以總價十四.二億元出售給萬海航運,初估該案處分獲利約五.二七億元,貢獻每股獲利約一.二五元,將於第三季財報認列此一不動產處分利益。

此外,龍巖在南港車站正對面擁有一七二七坪土地,隨著南港土地價格水漲船高,以及信義犁和段二四九○坪土地,合計可處分不動產資產帳面價值高達一一一億元,資產重估後預估價值超過二○○億元,潛在利益對龍巖EPS貢獻度約二三元;增添股價想像空間。



潤隆具備高殖利率優勢



年底至農曆年前向來是購屋之旺季,近期不少銷售案均傳出捷報,像是興富發在台中推出的「興富發.夢幻誠」,由於該建案緊鄰高鐵、台鐵、捷運出口站僅數分鐘距離,自七月開賣以來,短短三個月時間已狂銷千戶,另外,興富發在台中總銷四一.八七億元的「臻愛」,已售逾九三%,以及總銷二○.七八億元的新莊先建後售案「捷仕堡」、興富發可分回十二.四六億元。



冠德今年EPS挑戰二元



上述二筆新案,總銷共五四.三四億元,將於今年完工入帳。雖然興富發今年業績與獲利表現恐不如去年,但公司決議採取季季配息方式,吸引長線資金青睞,目前集團帳上可運用現金約一○○多億,有充裕資金可配息,最快今年第四季將配發今年盈餘股息。

隸屬於興富發集團的潤隆(1808),去年受惠於密集完工交屋,業績大旺,使得全年營收、EPS雙雙創下新高,董事會決議現金股利高達八元。不過,今年無新案完工挹注,營運以成屋銷售為重點,造成前三季營收較去年同期衰退四七.八%,上半年稅後小幅虧損。不過,潤隆於九月二十五日成功出售新北市鶯歌土地,將獲利八.八億元,法人估計將貢獻EPS二.八五元;再者,十一月四日將除息八元,吸引買盤回補,股價逼近七○元大關。

今年以來股價上漲五成的冠德,在「冠德大境」與「冠德微山丘」、「風尚」、「天御」、「謙臻邸」等成屋銷售入帳,前三季營收達九一.四三億元,年增三六.四%,上半年營運較去年同期轉虧為盈。

此外,冠德轉投資的環球購物中心,原共有中和、板橋、南港、屏東、左營、林口A8、林口A9、中國天津共八座商場,但因天津店招商情況不佳,去年第三季決定暫停投資,合計環球購物中心目前七座商場,為冠德儲備穩定現金流量。未來環球購物中心將主要以台灣地區為主,將不受中國虧損拖累影響。

冠德目前在手可售的完工案量約四○○億元,包括信義計畫區的豪宅案─「冠德信義」等,另外,桃園A19「青璞匯」採先建後售,總銷七五億元;新莊中原段推出二個案,採邊建邊售,總銷分別為七○億元及二○億元。展望今年,除了營建本業穩健成長之外,轉投資環球購物中心獲利挹注,法人預估今年EPS可望挑戰二元。

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