• 內資抬頭, 資產活化、營建出運囉! 價值股出列
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2062期      出刊區間:2019/10/25~2019/10/31

隨著台商回流、外資買盤回補,

新台幣升值至近一年高點,土地資產相關概念,

再次成為市場目光焦點,包含都會型資產股、

東區門戶計畫與高土地庫存的營建股,

若成交量能放大,股價有機會搭上題材表態。
台股表現強於多數國際股市,加權指數已創下近三○年新高,各國央行紛紛降息,市場資金持續寬鬆,加上美中貿易戰帶動台商加速回流腳步,經濟部已通過一四七家台商回台投資、累計投資金額六一五八億元,新台幣升值至近一年高點的三○.五一五元兌換一美元,加上政策推波助瀾,台灣經濟前景正在翻轉。

回台投資不僅反應在加權指數的強勢格局,也使得工業地產市場持續維持多頭格局,除了實質需求外,政府祭出工業區立體化發展,容積獎勵相當誘人,最高可達法定容積的一.五倍,根據高力國際統計,去年工業地產成交總額達八一九億元,相較二○一四年時僅有低迷的四九四億元,成長幅度近六六%。



資產浪潮再次來襲



台商資金回流在今年隨著美中貿易戰衝擊又更為顯著,預估金額也不斷跟著上修。根據世邦魏理仕台灣分公司最新統計資料指出,今年前三季全台工業地產交易量共計為四九四.六億元,其中工業土地交易金額成交金額為一七五億元,較去年同期成長五八%,占整體工業地產市場總交易量約三五%。

而在買方類型方面,收購工業土地最積極的是本土建商,累計前三季已經砸下一○九億元,占前三季工業土地總交易六二%,改寫近十年同期新高,且平均地價已是連續五年成長,上半年平均價格為每坪十二.八七萬元、年增率為四.六%,其中中部工業區地價成長五.二%為最高,北部以四.七%次之。

工業土地前三季主要成交區域集中在北北桃,成交額約占全台工業地成交總額的八成,除了工業土地外,工業廠房、廠辦也是工業地產市場的熱門商品,前三季廠房與廠辦交易金額為三一九.六億元,較過去十年同期平均高出將近三成,主要受惠電子業為首的廠商擴產需求,加上部分企業購買營運辦公室。

上市櫃公司處分資產,為短期股價帶來激情,尤以低價股更明顯,例如中電(1611)出售桃園龜山廠予英業達(2356),處分利益九.三億元帶動股價重返票面,定穎(6251)出售桃園廠予東煒建設,處分利益三億元,今年漲幅將近一倍,國產(2504)處分福建水泥廠,利益一五七八萬美元,波段漲幅八成。

約三○年前,台股曾寫下輝煌的一二六八二點,雖然還原權值這數字早已打破,不過未還原的台股目前仍在一萬一千點上下。當時主流除了金融股外,資產股也同樣活躍,台火(9902)的一四二○元、華園飯店(2702)的一○七五元,營建的國建(2501)、國產(2504)與太設(2506)都漲到一八○元以上。

三○年後的現在,金融與資產股股價多數僅剩天價零頭,原先少有人懂的科技股接棒,包含台積電(2330)、鴻海(2317)、大立光(3008)等,就連不投資的人也能略懂,一代新人換舊人,然而前浪就真的只能死在沙灘上?土地與資產價值其實一直都在,但是必須透過開發、處分等模式,才真能看到效益。

台灣房地場市場價格居高不下,年輕人買不起房,這從來都不是新聞,不過擁有大片土地的資產股,股價卻未能跟上腳步,除了旗下土地資產開發進度緩慢外,本業獲利偏低或是不穩定,是股價不易東山再起主要原因。不過若是營運能夠有持穩以上表現,搭配穩定的股利政策,則當資產展現價值,股價更將翻轉。



南港領軍 都會資產價值再現



今年資產股領頭羊當屬南港(2101),本業近年朝高值化發展已見初步成效,前三季稅前盈餘十一.九億元,較去年同期成長二七四%,但這並非股價從二二.六元,一路攀升至五九.四元的最大因素,超過二○年打造南港舊廠「世界明珠」開發案,將帶來可觀的潛在開發利益,才是真正帶動股價最大推手!

同屬橡膠輪胎產業的泰豐(2102),已是連續八季虧損,不過二○一七年中壢廠大火過後,桃園市政府不支持輪胎廠原地重建,反而成為開發活化資產的機會。而主要資產位於桃園的榮運(2607),二.八萬坪大園物流產物園區開發案預計二○二一年完工,然鄰近經國特區達七.五萬坪土地,則仍未有開發時間表。

老牌家電大廠聲寶(1604),同樣也持續活化旗下資產,上半年獲利創下近十一年來新高、EPS一.六二元,主要為處分台中潭子倉庫土地利益三.六二億元,以及認列瑞智投資收益一.二一億元,而接下來土城廠近四○○○坪土地規劃興建三棟大樓,預計今年底、明年初動工,目標於二○二一年開始銷售。

此外,林口廠連同物流倉庫共計四.五萬坪,將結合亞泥(1102)等四家公司申請共五萬坪山坡地解編以利開發,聲寶持有近九成,明後年開始規劃開發為高科技園區。而原先的倉庫與宿舍土地合計約七四○○坪,傾向將以素地方式直接出售,已與買方展開洽談,預估倉庫與宿舍處分金額將超過二○億元。



六福、遠雄港轉機乍現



飯店股的六福(2705),體質已逐步改善,除了擺脫六福皇宮的虧損包袱外,位於南港的萬怡酒店前三季住房營收年增一成,平均住房率七成,若逢展覽時更可高達九成,第四季將有機會朝轉盈之路前進,六福村除了持續深耕親子客群,也將重心朝年輕族群與樂齡商機發展,全年入園將朝一六○萬人次邁進。

近日六福股價大漲,重點在於六福客棧五月已取得台北市政府核准通過,為北市危老重建計畫第二案,獲得建築基地一.一五倍原建築容積,加上一○%時程容積獎勵,將興建規模總樓地板面積逾六○○○坪、二○層樓以上商用大樓。月底將因彌補虧損減資四五%暫停交易,減資後股本為十八.六五億元。

遠雄港(5607)轉型投控公司後,旗下兩家公司分別從事自由貿易港區與物流相關業務,其中自由貿易港區提供「境內關外」優惠,吸引國際科技、物流大廠進駐,加上美中貿易戰後台商回流,因應一期廠房已趨飽和狀況,今年投資五八億元擴建廠辦大樓,第二期四棟共五.七萬坪,預計二○二一年完工。

由於遠雄港業務具有特殊性,客戶承租多採取長約,是不折不扣的包租公,也使得營運波動幅度相對較低,持有航空城土地一.四六萬坪,每股淨值二二.九七元。上半年EPS○.七一元,而八月底因與近鐵通運公司訴訟和解,近鐵一次性支付積欠租金約四.八九億元,帶動營收、獲利同步爆發。

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