• 商辦股準備迎接黃金十年, 北市商辦空置率創新低
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作者:馮欣仁     文章出處:先探雜誌   2061期      出刊區間:2019/10/18~2019/10/24

受惠台商返台與國際大型企業進駐,造成台北市頂級商辦奇貨可居,也讓營建業者看好商機,大舉獵地,而商辦概念股成為投資新亮點。
自美中貿易戰去年開打以來,促使不少台商加速回流,除了返台設廠帶動工業區土地一地難求之外,商用不動產交易也水漲船高。根據信義房屋旗下信義全球資產統計,台北市今年第三季商辦平均空置率已降至三.一九%,創歷史新低,許多辦公大樓租金刷新高紀錄,尤其是信義計畫區,更是吸引包括:臉書、Amazon、福斯汽車、LVMH等國際知名企業紛紛進駐。

相較之下,台北市A級商辦供不應求,而北京商辦大樓空置率在今年第三季卻攀升至十.九%,創下二○一一年第二季以來的新高紀錄,顯示出貿易戰對於台灣商辦市場具有正面助益。除了台北市之外,近來台中商辦市場也相當熱絡,剛落成的台中七期最新地標「聯聚中雍大廈」,更創下中部商辦成交價新天價,中高樓層每坪近逼七○萬元,已有九興控股、億豐窗簾、百和等知名企業準備進駐。這也呼應興富發集團總裁鄭欽天日前表示,未來十年台灣將進入一個黃金年代,受惠台商的資金、人才、技術回流,將帶動辦公市場新一波發展。



興富發搶當商辦王



這波商辦行情對於相關業者如華固(2548)、興富發(2542)、冠德(2520)、遠雄(5522)、長虹(5534)等可說是最大的受惠者。去年喊出未來五年要蓋三○棟商辦的興富發,購地動作相當積極,今年三月初斥資五一億元奪下大同已故創辦人林挺生昔日競選市議員總部所在、復興北路商業區角地,未來也將開發成商辦大樓。在台中繼鼎盛、CBD、NTC之後,興富發與國際級團隊Aedas建築設計事務所攜手合作的「台中TOP 1環球經貿中心」位在七期台灣大道上;另外,在高雄興富發推出總銷約二九億「CBD時代廣場」,因位處於中正辦公商圈核心區,附近為金融商圈,且因周遭十餘年來無新辦公開發,吸引企業主換購、換租辦公樓需求殷切,目前銷售狀況不錯。

此外,興富發首度跨足商場百貨業,於高雄新設立「悅誠廣場」,館內共有一二○家店,其中餐飲占四成,另有誠品書店、玩具反斗城、生活百貨、親子娛樂、服裝等;而興富發所投資的悅誠超市、豐悅匯日式百匯、探饈鐵板燒及里拉藝術傢飾等四大品牌也同時進駐;預計未來將進軍台中與雙北。

興富發旗下子公司博元建設日前出售位在台中七期的商辦「CBD時代廣場」予台銀人壽,估計本次處分利益為一.八億元,雙方可於第四季完成交割,將對興富發每股盈餘貢獻約○.一五元。不過,今年興富發因完工量不多,主要靠新成屋銷售,使得前九月營收較去年同期衰退四七.八%,達一七二.二六億元,上半年稅後淨利二一億元,EPS一.八元,均較去年同期下滑。自明年起,隨著辦公和住宅同步進入完工交屋高峰,加上擁有季季配的誘因,吸引低接買盤進駐。



長虹可望與華固比價



同時布局豪宅與商辦的長虹與華固,可說是營建股的獲利績優生,且每年配發高現金股息,具備高殖利率優勢。去年奪下營建股獲利王的長虹,雖然今年獲利恐難較去年出色,但上半年在「長虹天際」與「中信行政大樓」二大建案挹注之下,稅後淨利達十四.○五億元,EPS四.八四元。第四季還有台北市「明日綻」將完工,由於該案為長虹與忠泰建設共組合資公司的建案,因此全案將採權益法認列業外收益。該案長虹可分回十四億元,目前銷售率達八成。

長虹明年將有三大案完工,其中二大案為廠辦案,包括總銷四二億元內湖「長虹新世代」,以及十六億元的「長虹新銳科技大樓」,另外位於彰化縣總銷三.三億元的「長虹大鎮」也將挹注明年營運成長動能。相較於同業華固股價站穩在所有均線之上,反觀,長虹近期在除息之後,目前呈現貼息狀態,法人估今年EPS應有八元水準,本益比約十倍,可望有落後補漲之空間。

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