• 資產活化 股價回神, 鮭魚返鄉 政策擴大目標
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作者:黃俊超     文章出處:先探雜誌   2039期      出刊區間:2019/05/17~2019/05/23

台商回流帶動工業用地需求大增,土地資產題材再起,閒置則僅為淨值對股價或有支撐,若能活化才將帶來正向助益。
美中貿易戰衝擊全球經濟與股匯市表現,然也加速台商回台投資速度。歡迎台商回台投資行動方案自年初實施至今,已有五二家廠商通過資格審查,四個多月就已累積投資金額達二七九五億元,帶來超過二.七萬個本國就業機會,經濟部表示,後續仍有超過四○家廠商已安排審查會議,或表達返台投資意願,蔡英文總統也上修年度目標倍增至五○○○億元。



工業用地需求孔急



美中雙方相互在關稅上開火,加上政府以一條龍窗口主動服務,使台商回流效果超乎預期,也遠優於上一波台商回台投資三年才達成二四一一億元,然而五缺問題仍將是回台投資的重要疑慮,其中,缺地帶動工業用地需求大增,交易量與價格在房地產市場異軍突起,加上新台幣趨貶,資產股再度受到關注。

根據信義全球資產整理二○一八年上市櫃公司,於工業用地交易件數為八八件,總交易金額高達五一七億元,以桃園與台南交易件數最多,分別為二六件與十三件,以桃園來看,中壢工業區於二○一五年一坪單價為十八.七萬,而近期已上漲至每坪二六萬元,漲幅將近四成,台南每坪交易單價則上漲至十四∼二○萬元。

台北市與新北市房價居高不下,不少工業用地變更為住宅與廠辦,製造業向南遷移,桃園擁有台北港與桃園機場的交通運輸優勢,台灣前五百大製造業超過三分之一在桃園設廠,工業產值常居全台之冠,擁有三二個報編工業區:而台南工業用地交易量以輕工業為主,涵蓋南北貨貿易業設廠作為倉儲或包裝。

在這波台商回流,傳出將通過指標性電子大廠投資超過五○○億元,引發市場揣測,有可能是電子五哥之一的廣達(2382),或電源一哥台達電(2308)。廣達去年斥資四二.八億元,買下土地面積一.一萬坪、位於廣達華亞園區總部隔壁,中環子公司中嘉國際投資的中環林口二、三廠,以分散生產據點、擴增跨部門的AI實驗室人員。

而台達電的動作更大,去年以二○.七二億元購入中壢兩筆土地,今年又再購入廣運(6125)二五.六八億元的土地與建物,且去年還以一○.○三億元內湖土地,用於擴大內湖總部與研發中心,另分別在中科與南科承租土地興建廠房,或大自動化、機器人、工業控制、太陽能逆變器與UPS等產品布局。

廣運出售不動產予台達電,預估處分利益約十九億元,若以目前股本二四.九億元計算,則可貢獻每股達七.六三元,廣運近年不僅營收下滑,且已連續三年虧損,今年第一季EPS負○.一五元,然股價在售地利多刺激下,從不到十元最高攀升至十七元,雖然是一次性入帳,卻也給予公司更多資金運用空間。



六福改建題材發酵



想買地擴張的公司,能夠持續投資台灣,對於台灣景氣將帶來相當正面的助益,而對於售地的公司,也能夠有正現金流流入,就算無法大幅扭轉,至少能夠暫時止血,而新台幣趨於貶值,資產股可望再度活躍,雖不易成為盤面主流類股,不過有土斯有財的概念,加上偏低的股價淨值比,仍將帶給股價支撐。

六福(2705)已經連續三年虧損,其中六福皇宮因不堪高租金而長期虧損,營運畫下休止符,不過董事長莊豐如表示,今年目標就是打破實體經營思維,不僅將跨入物業管理,也藉由六福皇宮與六福客棧的經典佳餚進軍零售業,而飯店版圖重心則移往南港萬怡酒店,並將辦理減資四五%,以彌補累積虧損。

旗下六福客棧申請危老重建計畫已取得台北市政府核准通過,市場預估該案重建後,總價值達六○∼七○億元。六福客棧基地面積約三八○坪,全案獲得容積獎勵額度包括建築基地一.一五倍的原建築容積,再加上十%的時程容積獎勵,未來將興建二○層樓以上、總樓地板面積六○○○坪以上的商用大樓。

高林(2906)除透過取得國際品牌精品代理商美之心股權,跨入頂級精品領域,與持有杏昌(1788)二二.八五%股權之外,帳上擁有台塑大樓土地二三三坪與建物一○七○坪,而大樓自辦都更案已於年初補件台北市政府,預期一旦通過,則持有部分的市值將可達二五∼三五億元,可望貢獻超過一個股本。



高鐵、宜進集團活化資產



個股帳上擁有的土地資產,雖能讓股價維持在一定的價格,不過並非是能夠獲利與配息的原因,活化不論是出售或租賃則有機會轉化為實質獲利,本業仍有不錯表現如聯華(1229)、遠東新(1402)、宜進(1457)、東元(1504)、勤美(1532)、台肥(1722)等,配息也屬相對穩定,有機會本業、業外雙邊獲利。

台灣高鐵(2633)本業穩定,且自去年起得免徵營所稅五年,獲利大幅躍進,日前公開標售旗下桃園、新竹、台中與台南四站土地,最終二○的標號順利脫標,脫標率七四.一%、溢價率十三.三%。宜進(1457)集團積極整合活化資產,旗下光明(4420)處分觀音廠部分土地與建物,首季EPS衝高至十三.三二元。

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